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人物简介：王宝申，男，1957年生，1976年参加工作，1985年加入中国共产党，英国皇家特许建造师、教授级高级工程师，北京交通大学研究生院EMBA管理硕士，&全国劳动模范&、&全国优秀企业家&。现任北京住总集团有限责任公司党委书记、董事长，北京市第十四届人民代表大会财政经济委员会委员。
在&绿色&发展理念成为经济增长和社会发展方式的背景下，作为传统的国民经济支柱性产业，转变建筑业的传统发展方式、进一步转型升级实现建筑产业现代化，已经成为建筑业新的发展主题。但我国建筑产业现代化的发展仍存在诸多瓶颈，&最主要的困境是我们没有统一、可行的管理方式和政策体系。&北京住总集团有限责任公司党委书记、董事长王宝申在接受《城市化》杂志采访时坦言，要想实现建筑产业现代化的良性发展，达成绿色发展的既定目标，亟需从国家层面对这一产业给予政策支持，形成拉动效应，促进供给侧能力成长，发挥出建筑业对国民经济增长的带动力量。
《城市化》：随着我国经济发展转型升级关键时期的到来，以及我国城镇化进程的逐步深入，建筑产业现代化的市场潜力日益凸显，在这一背景下，住总集团在建筑产业现代化上有怎样的战略布局？
王宝申：&十三五&期间我国要实践&创新、协调、绿色、开放、共享&的五大发展理念，其中&绿色&是调整经济结构、转变发展方式、实现可持续发展的必然选择和重要保障。建筑业是国民经济的支柱性产业，传统的建筑模式是高耗能、高污染的，无&绿色&可言，因此，要实现建筑业的绿色发展确实需要一个长期的过程。这一过程的逻辑背后，就是建筑产业的现代化，只有这样才能确保国民经济的发展是生态的、可持续的。由此来看，在城市化建设过程中，尤其是在&十三五&期间将重点建设京津冀、长三角、珠三角三大世界级城市群的情况下，以及在京津冀协同发展和将北京建设成为&和谐宜居之都&的布局中，在打造若干个中心区域城市群、开发沿长江经济带，甚至建设通州城市副中心的过程中，建筑产业现代化都是有利的抓手。
关于建筑产业现代化，2015年中央城市工作会议后发布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》曾明确提出，&力争用10年左右时间，使占新建建筑的比例达到30%，积极稳妥推广钢结构建筑。&这既是国家的明确要求，也是非常高的标准。在中央城市工作会议和国家创新驱动发展战略的引导下，建筑产业的装配化和工业化成为促使建筑产业由传统迈向现代，实现转型升级的最佳手段。
作为建筑行业的老牌国企，住总成立至今已有33年时间，在建筑产业现代化的布局上，我们积极响应国家的号召和引导，借助自身的全产业链平台，整合了集团内部的资源，规划了集科研、设计、生产、施工为一体和重心的建筑产业现代化全方位发展战略，并构建了以全产业链技术研发为基础，以并购、联合建厂、技术输出等方式为布局的生产制造基地。也就是说，我们的生产基地是集绿色材料开发、方案设计、生产制造、施工安装、后期维护，甚至产业工人培训为一体的。到目前为止，住总在北京和天津的多个项目中都采用了建筑产业现代化的模式，建设了装配式建筑。
《城市化》：住总在2015年成为国内首批&国家住宅产业化基地&，实现了传统行业的转型升级，在转型升级过程中面临哪些挑战？
王宝申：作为建筑产业现代化领域的探路人，住总以往的工作为行业下一步发展奠定了基础，因此这一转型升级的确具有行业性的代表意义。由住建部授予的&国家住宅产业化基地&更隐含着希望带动整个建筑产业现代化发展的内涵。
这一升级过程其实是有历史可循的：住总在上世纪80年代就曾拥有当时亚洲最大的装配式住宅产业基地，但随着2000年左右房地产业黄金十年的到来，这一行业更多追求的是量的增长，而不是质的提升，许多建筑哪怕工艺不十分考究也一样不愁卖。这让我国建筑产业现代化的发展脚步稍显滞后。近年来，由于环境问题的日趋紧迫，绿色发展观深入人心，注定了将发挥更大作用。
历史总是螺旋式上升的，当需求侧对建筑业有品质、绿色、节能的需求时，当国家严控施工过程的环境保护时，当投资方对建筑质量、建筑智能提出更高的需求时，建筑产业现代化又得以回归，住总也顺理成章地又回到新起点。然而，从一个传统建筑企业向技术型企业转型，我们面临的最大挑战不是来自内部，而是来自社会对建筑产业现代化的认可度。因为作为&第一个吃螃蟹的人&，我们做的更多的是教育投资方、教育消费者，让整个社会对建筑产业现代化有更深刻的认知。但企业毕竟只是一个微观主体，做好这些工作对我们来说确实存在一定困难。
《城市化》：建筑产业现代化是国际趋势，但与发达国家相比，我国的建筑产业现代化才刚刚起步，以实践者的身份，您认为目前我国建筑产业现代化发展面临的瓶颈主要有哪些？
王宝申：的确，在欧美等许多发达国家，装配式建筑已发展得十分成熟。但我认为，虽然中国的建筑产业现代化还处于起步阶段，却极有可能在未来迎来爆发式增长。因为从宏观层面，我们已经将&绿色&作为发展理念，甚至对装配式建筑比例提出了具体要求。今年两会《政府工作报告》也提出&积极推广绿色建筑和建材，大力发展钢结构和装配式建筑，提高建筑工程标准和质量。&是2016年的重点工作之一。从微观层面，北京在新首都城市功能定位中也提出了&绿色、环保、智能、高效&的要求。种种迹象表明，建筑产业现代化的发展趋势是向好的。但在利好的形势下，确实存在一定阻力。其中最主要的困境在于，针对建筑产业现代化，我们没有统一、可行的管理方式和政策体系。
建筑业历来都是非产业化行业，传统的建筑模式采用的是传统的施工方式和招投标模式。在传统招投标模式下，一个工程可以被分为若干个标段，而这恰恰与建筑产业现代化的发展模式相冲突。建筑产业现代化在某种程度上需要的是EPC（工程总承包），因为它的特性决定了在施工企业投标以前就已经有了投资行为。因而在目前的招投标模式下想要发展建筑产业现代化，必须是联合体投标，不然就无法中标。这些管理方式和政策体系上的问题，只能从国家层面上予以改革，否则即使有企业进行了产业化的尝试，在没有统一政策的情况下，这一产业仍无法实现良性发展。
另外，在市场化机制下，投资方有自由选择的权利，如果他们倾向于选择传统的施工方式，那么建筑产业现代化的发展就会受阻，也就是说，只有制定具有倾向性的政策，才能促进建筑产业现代化的成长。在这一过程中，政府理应承担起拉动行业发展的责任，从这一角度看，作为管理部门，工信部和住建部有必要出台更多的政策来促进产业发展。在具体操作层面，以京津冀一体化的某个节点城市为例，地方政府作为投资方完全可以在城市建设中更多地采纳建筑产业现代化的形式，因为由政府采购创造需求，建筑产业化以及与之相关联、配套的智能服务、软件服务、商务模式创新、科研力量、新材料等领域的产业能力都会得到相应的提高，从而产生拉动效应。
这也是供给侧结构性改革的重要内容。供给侧改革培育的是供给能力，国家在培育高科技行业成长时，曾采取过诸多措施，《政府采购法》就明确鼓励政府采购应优先采购国产的创新技术和产品，从而拉动了国产软件和智能化设备甚至电信运营能力的提高。这说明，市场的初期培育需要政府的拉动。所以，在国家或公共投资的大型项目中，完全可以大力采纳装配式建筑形式，使这一产业得以推广，使绿色建筑的目标得以达成。
除了行业政策外，建筑产业现代化更需要的是整合设计、生产、施工等产业链条上的相关机构及企业，如信息、智能领域的高新技术企业或教育机构、施工单位、开发单位、设计单位等等，组成平台，形成整个行业的合力，发挥全链条的整体优势，为建筑产业现代化及未来的城市化建设提供助力支撑。
《城市化》：对建筑产业现代化来说，人才也是非常重要的环节，对于建筑产业现代化人才的培养，您有怎样的建议？
王宝申：建筑产业现代化是集标准化设计、工厂化生产、装配式施工、信息化管理于一体的集成式产业，具有非常高的技术含量，需要的也是专业的技师型人才&&既需要专业的设计师、软件工程师，也需要专业的施工人员。因此，加强人才的培养是非常关键的，其中将传统建筑工人转型为产业工人也是重要的一个方面。未来的产业工人不会像现在的建筑工人这样大规模流动，更不会出现没项目就下岗的情况。在建筑产业化过程中，要以&工匠&的标准将传统建筑工人升级为技术型人才。在人才培养上，住总已有所布局，下一步将通过与建筑类院校合作等方式建设职业培训基地，对建筑产业现代化链条上所需要的一系列人才展开培训。
随着建筑产业现代化产能的不断提升，没有技术型人才，没有大量的产业工人来支撑，是行不通的。虽然建筑产业现代化是借助制造业完成转型，但产业化并不代表着自动化，它的产业链条仍离不开大量的人力，尤其是在工程环节。这一内涵在本质上没有变化，也决定了建筑产业现代化对人才的数量需求非常大，然而，无论是几百万还是几千万的人才需求，都需要培训，不培训就无法上岗。目前，由于市场客观原因，大量的企业、建筑工人的工作量并不饱和，比如，以往有十个月的开工时间，现在变成了三四个月，这正是人才转型升级的机会。虽然住总是一家国企，已经开始着手开展培训工作，但本质上我们只是一家企业，由企业来做这样的社会性工作，我们并不专业，理应由国家层面给予这一行业更大的支持，以此作为微观市场的补给。
总体来看，建筑行业从传统走向产业化是以新的模式替代传统模式，即使在未来五年内达成国家制定的目标，传统建筑模式仍将占有70%的市场份额，这代表着，从传统向现代转型升级是一个漫长的过程，不可能一蹴而就，需要政府、企业等多方合力，实现整个行业发展模式的平稳过渡。
来源：《城市化》杂志
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企业转型大趋势：建筑工业化必将代替传统施工模式
提要：随着我国新型城镇化的逐步推进、“一带一路”战略的落地，建筑业迎来了全新的变革时期。技术标准体系是住宅产业化的核心，尤其是装配式建筑体系开发技术和标准化、系列化、商品化部品技术以及装配式施工工艺等技术的研发、推广，都是建筑工业化发展中必须要解决的课题。　　来源：中国监测网　　随着我国新型城镇化的逐步推进、“一带一路”战略的落地，建筑业迎来了全新的变革时期。在国家的大力支持下，企业应该明确自身的优势和不足，找准定位，站在战略的高度，顺应行业发展趋势。　　目前，我国传统建筑生产方式普遍存在着建筑资源能耗高、生产效率低下、工程质量和安全堪忧、劳动力成本逐步升高、资源短缺严重等问题。这要求建筑业企业必须改变传统建筑生产方式，满足未来建筑业可持续发展的要求。　　另一方面，随着我国新型城镇化的逐步推进、“一带一路”战略的落地，建筑业迎来了全新的变革时期。在国家的大力支持下，企业应该明确自身的优势和不足，找准定位，站在战略的高度，顺应行业发展趋势，在创新中推动企业核心竞争力的不断提高。目前来看，建筑工业化将是企业转型的必然选择。　　建筑工业化的优势　　与传统建筑施工方式相比，建筑工业化主要有以下几个优势：　　一是有利于提高工程建设的效率，释放劳动力。建筑工业化通过标准化、预配件工厂化生产、机械化施工，不仅大大缩短了工期，而且极大程度地减少了施工人数，提高了劳动生产率，降低了劳动力成本。　　二是有利于节约能源、节约资源，减少环境污染。工业化施工广泛采用节地、节水、节能、节材、环保低碳等技术，实现了施工过程中的绿色施工，对经济和社会发展产生了较好的效益。　　三是有利于提高工程质量与施工安全。建筑工业化的生产是标准化、工厂化生产，减少了现场的人工操作，使工程质量和安全的管控有了极大的保障。　　四是有利于提升工业化水平。建筑工业化是一个整体的系统工程，不仅涉及建筑本身的结构体系，也涉及到建筑装饰，还涉及到建筑的日常运行管理，如装饰一体化、厨卫一体化等，增加了建筑业的附加值。　　五是有利于推动整个住房和城乡建设领域技术进步和产业转型升级，实现建筑的全寿命周期成本的最小化、质量最优化、效益最大化。建筑工业化的推进，将使全寿命周期理论更加科学化、系统化，达到可持续发展的要求。　　建筑工业化发展趋势　　综合当前国内对建筑工业化的研究，从宏观的角度来说，未来建筑工业化的整体发展方向可以概括为以下几点：　　一是设计标准化。设计标准化是整个建筑工业化的前提。建筑工业化要求设计标准化与多样化相结合，部品部件设计要在标准化的基础上做到系列化、通用化。　　二是构件部品化。建筑工业化要求预先在工厂生产出各种构配件，再运到工地进行装配，构件生产的专业化、商品化，是有计划、有步骤地提高预制装配率的重要基础。　　三是绿色环保化。在节能、节材方面，积极发展经济适用的新型材料，重视就地取材、利用工业废料，以节约能源、降低成本。　　四是装修一体化。工业化生产可通过标准化的设计，使用先进的生产设备，用流水线作业的生产方式，完成装修一体化目标，而且产品标准度高、精度好。先进的工厂化管理方式、严格的质量控制体系，能有效地提升装修的质量和品质，使成品建筑不再是梦想。　　五是施工机械化。建筑工业化的核心就是施工机械化。　　六是管理信息化。管理信息化即运用计算机等信息化手段，从设计、制作到现场安装，全过程实现科学化的组织管理。这是建筑工业化的重要保证。　　建筑工业化行业政策环境　　“十三五”建议纲要明确指出，建筑业要推广绿色建筑与绿色施工技术，着力用先进建造、材料、信息技术优化结构和服务模式，加大淘汰落后产能力度，压缩和疏导过剩产能。　　《国家住宅产业现代化综合试点城市(区)发展规划及评价标准》指出，当前国内已有17个城市初步意向申报为住宅产业现代化综合试点城市，主要分布于东部、中部和西部，报告中同时明确了住宅产业化近期发展目标：通过试点城市整体带动住宅产业现代化发展。　　主管部门在制定政策的过程中，除了相关技术标准外，还将在财政、税务、等方面给予政策优惠和财务激励。在未来的实际操作过程中，不排除在土地出让环节也将就产业化建造方式给予特殊待遇。如今，不少地方和企业都在尝试住宅产业化建设，保障房和商业地产已成为主要的试水对象。　　建筑工业化行业的挑战和机遇　　我国的建筑工业化虽然潜力巨大，但是由于工作基础薄弱，必须承认整个发展形势仍然比较严峻，主要面临着以下几个挑战：　　一是社会认知度不够。建筑工业化在我国尚处于发展中期，建筑工业化技术应用发展的空间还十分有限，局部地区对建筑工业化的内涵缺乏正确认识，标准体系不健全，建筑工业化的发展整体上依然缓慢。　　二是成本居高不下。目前的工业化体系平均成本较传统现浇体系高，从价格方面来讲，无竞争优势，这使得许多在工业化领域踟蹰不前，一定程度上阻滞了工业化的推广和发展。　　三是产业科技支撑严重不足，建筑工业化技术水平亟待提升。当前，发展建筑工业化还面临着产业科技支撑不足的挑战，国内的企业对核心技术的掌握不足。建筑工业化在我国刚刚起步，资源能源综合开发利用水平明显偏低，综合能力建设有待加强。　　四是产业化技术人才与产业化工人缺乏，出现瓶颈。当前从事工业化的技术人员数量少，整体素质不高，一定程度上阻碍了建筑工业化的推广和发展。　　虽然形势严峻、挑战颇多，但当前，我国正处于高速的城镇化进程之中，城镇化率以每年大约1个百分点的速度在提高。预计到2020年，我国的城镇化率将达到60%，将促使建筑市场需求大量释放。2014年全国建筑业总产值达17.67万亿元，2014年全国建筑业房屋建筑施工面积125亿平方米，建筑业在一定时间内仍将保持调整发展。因此，建筑工业化的发展仍有无限的机遇。　　市场前景广阔无边，保障性住房显良机。各地方政府都明确了住宅产业化发展目标，“十二五”末单体建筑预制装配化率达到30%、“十三五”末单体建筑预制装配化率达到60%是基本目标，这说明，建筑工业化的市场巨大。　　扶持政策众多，培育大型住宅产业化集团成趋势。各地均针对住宅产业化出台了包括建筑面积、建筑成本、税收财政等方面的扶持政策。多省市都明确提出要培育大型住宅产业集团及新建住宅产业化基地。　　“雷声大，雨点小”，市场竞争处起步期。目前，已正式批准成立的国家住宅产业化基地，大多理念领先、实践超前，在各自领域皆具备一定的实力，起到了引领作用。但实际上，这些产业化基地并不能从真正意义上满足产业住宅的需要，虽然政府引导揭开了住宅产业化的序幕，可是以开发商为主导的住宅产业化项目推进乏力。因此，以传统公司的转型来推动住宅产业化发展难免力不从心。　　标准体系尚未完善，技术成为核心竞争力。当前，建筑工业化设计、部品生产、施工、物流和验收等标准体系尚未完善，各地现阶段都将标准体系建设作为首要任务。技术标准体系是住宅产业化的核心，尤其是装配式建筑体系开发技术和标准化、系列化、商品化部品技术以及装配式施工工艺等技术的研发、推广，都是建筑工业化发展中必须要解决的课题。&延伸阅读
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建筑产业现代化是江苏建筑产业转型升级的必然路径
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为进一步了解江苏各地对《省政府关于加快推进建筑产业现代化，促进建筑产业转型升级的意见》（苏政发〔号）的贯彻落实情况，以及征求对下一步推进建筑产业现代化相关工作的意见和建议，省住房城乡建设厅于2月2日召开建筑产业现代化座谈会，厅党组书记、副厅长顾小平出席会议并讲话，各省辖市建设局分管领导参加会议，厅计划财务处长范信芳主持会议。
顾小平就下一步推进建筑产业现代化工作，要求大家统一认识建筑产业现代化是建筑产业转型升级的必然路径，我省建筑工业化和住宅产业化开展较早，建筑产业现代化基础较好，作为首批国家建筑产业现代化试点省份，推进建筑产业现代化势在必行。同时要理清思路，各地要结合自身情况，因地制宜确定发展模式，既要从全局着眼，明确中长期发展目标，又要从实处着手，稳扎稳打向前走。还要协同推进，建筑产业现代化是一项复杂的系统工程，产业链长、涉及面广，各地要成立由主要领导牵头、相关处室参与的推进工作机构，明确职责分工，加强协作配合，形成推进工作的强大合力。顾小平强调要示范先行，建筑产业现代化目前处于起步阶段，要鼓励有条件的地区先行先试，以各类试点示范作为突破口，发现问题，积累经验，为面上工作开展提供示范；要培育企业，积极引导设计、开发、施工、部品构件生产等行业企业适应现代化大工业生产方式要求，加快转型升级，发挥市场主体作用。
会上，各地就贯彻落实上述意见的相关举措，建筑产业现代化的推进现状及存在问题，以及对《2015年全省建筑产业现代化工作要点》、《省级建筑产业现代化示范城市、示范基地、示范项目申报与评审办法》、《建筑产业现代化监测评价办法》等文件的意见和建议进行了交流。厅房地产市场监管处处长陆建生、建筑节能与科研设计处处长唐宏彬、建筑业发展与综合处处长贺志良分别布置相关工作。
（文章来源：江苏省住建厅网站）
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房地产业低碳化转型中的问题与对策
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房地产业低碳化转型中的问题与对策
作者：管理员&&&&转贴自：本站原创&&&&点击数：1762&&&&更新时间：&&&&文章录入：
摘要］我国房地产业面临低碳量化标准缺失、低碳化发展合力不足、低碳技术落后等主要问题，一直沿袭的高能耗、高排放的传统发展模式，是我国低碳经济发展的一个巨大障碍。提出房地产业低碳化所必须
经过的建筑节能、低碳房地产开发和绿色房地产开发三个发展阶段。在此过程中，通过挖掘发展动力、量化低碳房地产标准、加大低碳技术研发及应用、房地产核心要素源头控制等经济与管理手段的综合运用，才能有效促进房地产业的低碳转型。
我国房地产业起步于上世纪八十年代，经过二十多年的发展，城市化率从1988年的25．81%增长到2010 年的47．5%。城市化的快速发展带动房地产业成为我国经济体系中的重要支柱之一，但粗放增长的房地产业同样也成为我国高能耗、高碳排放行业之一，房地产业低碳化转型已迫在眉睫。
房地产低碳化转型是指从传统的房地产开发模式向低碳房地产开发模式转变的过程。房地产低碳化转型不仅关系到房地产业的长期健康、稳定发展，更关系到我国发展低碳经济的宏伟目标能否顺利实现。
2 我国房地产业低碳化所面临的困难和问题
近年来，我国政府不断加大建筑节能工作力度，但房地产业仍保持着高能耗、高碳排放的态势，低碳化转型形势依然严峻。所面临的主要困难和问题如下:
2. 1 既有建筑节能改造压力巨大
我国建筑根据节能效果可大体分成三类:第一类是不节能建筑(节能率30%以下)，此类房屋基本都是在建筑节能标准颁布前建成。2005年以前我国建成的建筑大多为非节能建筑，约占城镇建筑面积的80%，其中北方地区有超过20亿平米的既有建筑急需节能改造;第二类是一般节能建筑，此类房屋是在建筑节能标准强制执行后规划建设的，节能率为50%，但建筑能耗及碳排放仍远高于发达国家水平，2005年以后开发的房地产项目一般多为这一类型。我国于2010年再次将节能率提高到65%，但很多地方仍旧按50%的节能标准;第三类是优化节能建筑，此类房屋是在满足当前建筑节能标准要求的前提下，通过采用一些创新技术，使建筑物的实际节能达到或超过65%的水平，优于当前国家标准。截至2005年，全国既有民用建筑面积约420亿平方米。其中，住宅面积约365亿平方米，约占全部建筑的87%;公共建筑面积约55亿平方米。“十一五”期间，累计施工房屋面积高达191．7亿平方米。房地产业在能源总消费量中所占的比例已从上世纪70年代末的10%，上升到近年来的27．45%。有专家预计，到2020年，我国建筑能耗将达到全社会总能耗的40%。建筑节能改造的实际效果和改造进度，直接影响我国的低碳经济发展目标能否顺利实现。
2.2 低碳化转型动力不足
在现有技术与经济条件下，比较相同类型房屋在不同节能标准下的建筑安装成本，优化节能建筑比一般节能建筑每平方米高出约800～1200元，低碳房地产开发无疑会加大开发企业在建安成本上的投资，因此房地产企业缺少低碳转型的内在动力;其次，消费者难以直观比较建筑节能品质的优劣，短期内难以形成低碳消费意识，导致低碳房屋在销售市场的竞争力不强。
2.3 房地产低碳技术相对落后
随着国家对建筑节能重视程度的提高，在房地产低碳化技术方面取得一些进步，但相对发达国家而言，我国的房地产低碳开发技术总体上还处于较为落后的水平。与气候相近的发达国家相比，我国建筑外墙能耗是他们的4～5倍，外窗为1．5～2．2 倍，屋面为2．5～5．5 倍，门窗空气渗透率为3～6 倍。单位面积年采暖平均能耗折合标准煤为20公斤/平方米，为北欧等同纬度条件下建筑采暖能耗的2～4倍。
国内房地产业低碳技术集成度不高。目前一些节能与环保意识较强的开发企业已开始尝试在房地产开发中使用部分低碳技术、节能材料或节能设备，但缺少系统的总体规划，节能效果有限。开发企业更多热衷于降低建设阶段的节能投资，忽视建筑使用阶段的能耗与碳排放，更加不会从房地产的全寿命周期来有效控制房地产的碳排放，使得房地产项目不仅在开发阶段能耗及碳排放量很高，在后续的运营阶段的能源消耗及碳排放量更为惊人。
2.4 房地产业低碳管理与监督乏力
我国房地产业低碳管理及监督机制尚未形成。一方面，房地产业主要停留在建筑节能设计阶段的图纸审查，只要建筑节能设计符合65% 的节能率就满足要求。在验收阶段对外墙保温、屋面保温以及门窗保温等进行抽查，许多开发企业为了缩减成本，所使用的节能材料根本达不到设计要求。设计单位、施工单位、监理单位以及建设行政主管部门都缺少对房地产全寿命周期各阶段、全方位的碳排放的增量管理。另一方面，国内对房地产开发主体的低碳开发能力的评估、低碳开发行为的监督还缺少管理依据。
2.5 房地产业低碳化转型的政策配套滞后
房地产业低碳化缺少相应的财政与货币政策的支持，开发企业一般不愿降低利润来进行低碳房地产开发，企业通常将低碳化所增加的成本全部转嫁给消费者，而消费者一般不愿支付这部分成本。只有借助房地产低碳化相关配套政策的制定与实施，使得政府、开发企业和购房者三方都能从房地产低碳化转型中受益。
3 房地产业低碳化路径选择
理论上，低碳建筑有别于建筑节能。建筑节能是前瞻情景性的增量节能，低碳建筑是历史基准线性质的存量减排。针对我国的实际情况，可从提高建筑的相对节能率开始，现阶段以节能率65% 为标准，作为房地
专题信息产低碳排放的国内统一水平;第二阶段以节能率100%为标准，达到或接近国际先进水平;第三阶段则以实现零碳排放乃至负碳排放的绿色房地产开发为标准，这也是房地产业低碳化转型的终极目标。
3.1 建筑节能阶段
建筑节能阶段的目标是确保所有新建建筑节能率高于50%(含50%)但小于等于65%(含65%)的节能设计标准。从2010年8月起，我国执行居住建筑和公共建筑节能率65%的节能设计标准。到2010年底，全国城镇新建建筑设计阶段执行节能强制性标准的比例为99．5%，施工阶段执行节能强制性标准的比例为95．4%，分别比2005年提高了42个和71个百分点。“十一五”期间累计建成节能建筑面积48．57亿平方米，共形成4600万吨标准煤的节能能力。
该阶段面临的问题主要有三个:①城镇新建建筑基本符合本阶段节能标准要求，但农村新建建筑绝大多数不能满足节能标准要求;②大量存在的非节能建筑能耗巨大，节能改造主体不明确;③建设项目缺少全寿命周期碳排放计量、监督与复核。
3.2 低碳房地产开发阶段
低碳房地产开发阶段的目标可以设定为新建建筑节能率高于65%但小于等于100%。2011年11月，北京市公布的《北京市居住建筑节能设计标准(征求意见稿)》中指出:“北京市‘十二五’时期建筑节能发展规划中的重点工作任务指出，从2012年起，北京新建居住建筑要执行修订后的北京市居住建筑节能设计标准，节能幅度将达到75%以上。”这个目标仍然是一个相对减排标准，但该标准已达到或接近国际先进水平。本阶段目标的实现，可以作为房地产业低碳转型成功的标志。
“十二五”及“十三五”期间是我国房地产业实现低碳开发的重要阶段。这一阶段的目标与任务能否实现，主要取决于能否成功解决以下问题:①节能技术瓶颈与自主研发能力相对较弱的困境;②政策驱动与市场驱动难以形成合力;③房地产开发企业的市场准入门坎较低;④低碳消费理念与行为的培育仍是个漫长的过程;⑤房地产业能耗网络化程度。
3.3 绿色房地产开发阶段
建筑节能阶段和低碳房地产开发阶段的低碳化目标是相对于1980 年的标准水平而言的一种情景减排能力的相对提升。绿色房地产开发阶段的目标是要求建筑碳排放接近于零甚至处于负碳排放，是一种绝对减排能力的提升。根据《碳中和证明规范》(PAS 2060)，碳中和(CarbonNeutrality)是指处于碳中性的状态，即标的物温室气体排放导致大气中全球温室气体排放量净增长为零的情形。负碳是指碳源小于碳汇，即一定时间、一定空间、一定范围内温室气体的排放量小于温室气体的吸收量，从而导致大气中全球温室气体排放量净增长为负的情形。
这一阶段目标能否实现，既取决于国家经济发展水平和房地产低碳技术水平，还取决于房地产业低碳化成本效益与国民经济其他行业的低碳化水平能否协调一致。
4 房地产业低碳化转型发展的方法和策略
通过对房地产业低碳转型发展路径的设定，明确了各阶段的目标和任务，同时也清晰地认识到存在的问题和挑战。对于三个阶段中所面临的主要问题，可以通过以下方法和策略来系统地解决:
4.1 高度重视农村特别是民居建筑的节能工作
目前，相对城镇来说，我国对农村建筑的节能立法和管理更加薄弱。农村建筑中不论是存量房还是增量房，基本都不能满足同期国家建筑节能标准。农村建筑中除少量农村基础配套设施外，几乎都是农村民居。农民为节省建设资金投入，一般都按所在地的传统习惯来建设民居，不会特别考虑居住建筑节能问题，因此农村建筑节能的立法、宣传与推广已势在必行。“十二五”期间，必须要确定农村建筑碳排放强度。以省为单位，控制农村建筑的节能减排总量，再分解到所辖县市，由县市级建设行政主管部门制订适合当地气候条件的农村建筑节能标准和行动方案。设立农村建筑节能专项基金，对既有民居的节能改造提供资金，为新建民居建筑节能提供专项补贴。
4.2 借助网络技术提升房地产低碳化水平
以供水、供热、供气和供电等行业管理网络为基础，组建国家级能源网络管理平台。对于新建项目，要求同步规划、建设建筑能耗网络监测系统，并与国家能源网络管理平台联网。对于既有建筑，则可通过节能改造或旧危项目改造等形式，实现建筑能耗联网。能源网络可为政府节能管理部门进行能耗统计、能源审计、能效公示提供一个统一的、共享的、开放的信息监管平台，也可以为既有建筑的节能改造可行性分析提供真实、可靠数据。
今后对于既有建筑节能改造效果分析不应简单按规范设定的参数，通过节能软件来模拟，而应首先对被改造建筑物开展不短于连续一个年度的室内和室外热工环境的实地、实时监测。通过实测获得的数据可作为分析用户用能情况的重要依据。在不考虑用户用能习惯改变的前提下，结合项目所在地类似项目的实测能耗，来分析待改造建筑是否具备节能改造价值。
4.3 控制建筑全寿命周期内的碳排放标准
首先确定房地产业在全国碳排放总量下的配额，再根据各地区生态承载力和经济发展水平，进一步将碳排放指标按年度分解到每宗建设用地上。在建设用地使用权出让前，既要确定宗地的容积率、建筑密度等经济技术指标，也要确定该宗地项目开发的全寿命周期的碳排放指标。建设用地受让人在获取土地使用权前可以通过出让文件了解碳排放限定要求，在其进行项目可行性研究时，必须要评估其自身对项目碳排放的控制能力。一旦取得建设用地的使用权，则在项目全过程及建筑设计使用寿命周期内均要通过第三方计量与评估。只有碳排放量符合土地出让时设定的指标要求，建筑物才能通过验收并交付使用。
4. 4 系统解决低碳建筑技术应用推广的问题
通过加大国内低碳技术研发力度，在低碳建筑材料、低碳建筑设备、清洁能源技术、可再生能源技术等领域寻求重大突破。通过与发达国家进行低碳技术合作，可以节约研发成本，节省自然资源，缩短房地产业的低碳化转型周期。不断提高房地产业低碳技术集成度，分阶段、系统地解决房地产业低碳技术问题，而不是单纯地侧重于房地产开发阶段的低碳化管理，应注重房地产全寿命周期内低碳技术的系统化应用与推广。
4. 5 形成房地产业低碳化发展合力
我国房地产业低碳化发展动力可从三个方面来挖掘并形成发展合力:首先，通过国家房地产业政策引导，助推房地产业低碳化转型，这是来自于国家层面的政策推力;其次，通过节能教育，倡导低碳生活方式来引导房地产市场低碳消费行为，培育房地产业的低碳消费动力;而加强房地产业的源头管理，严格控制每宗建设用地的碳排放指标，是强制房地产业低碳化转型的内生动力。
4. 6 控制房地产市场准入资格
在房地产项目的规划设计方案评审阶段，增加项目全寿命周期内的碳排放计量及评审，核发开发企业在某个具体项目上的低碳开发能力证书。房地产业的低碳开发能力按项目评定，在房地产低碳化发展的不同阶段、不同区域，设置不同等级的低碳开发能力证书。房地产开发企业的低碳开发能力的核定由独立的第三方来执行，要确保第三方核证能力、核证质量、执业诚信度等行业立法管理及行业自律管理，同时加大对第三方在执行碳排放核证过程中的违法、违规监管力度，加大违法惩处力度和提高违法成本。
4. 7 构建房地产业低碳金融
对房地产开发项目在立项阶段预征低碳开发保证金，该保证金可按房地产开发阶段分期评估、分期返还。对不符合该项目碳排放量控制标准的项目，开发企业所预缴的低碳开发保证金将被罚没并需整改至碳排放合格为止。如确实无法整改至合格，除罚没低碳开发保证金外，还应就超出部分的碳排放向开发企业征收超额碳排放税金。
加强对房地产项目贷款用途监管。要求所有房地产开发项目设立贷款专户，所有贷款(包括购房人的银行按揭或公积金贷款在内) 必须通过贷款专户进行结算，并只允许应用于本项目开发用途。对符合碳排放标准的房地产项目，可以向开发企业提供优惠于同期贷款基准利率水平的贷款利率向该项目提供低碳开发专项贷款，并允许使用住房公积金作为按揭贷款，以此来促进开发企业实现低碳化转型。对不符合碳排放标准的房地产项目，则要求金融机构不得向该企业提供项目贷款，同时也不允许向该项目购房人提供住房公积金贷款。
建立与国际接轨的碳交易平台、交易机制及核证机制，为国内房地产市场提供碳排放权交易。对房地产开发企业通过技术进步或创新，使某项目开发阶段碳排放量经核证低于宗地碳排放量限定标准时，其节约的碳排放额度归由开发企业受益，开发企业可选择售出或与其他碳排放未达标项目冲抵。对购房人购买低碳房地产产品，则在其使用阶段节约的碳排放额度归由购房人受益，购房人可通过碳交易平台将其使用阶段节约的碳排放量售出获利。
房地产业的低碳化转型路径是基于我国的建筑节能实际情况来设定的，前两个阶段主要通过阶段性提高节能率来有效降低建筑能耗，第三个阶段零碳排放甚至负碳排放目标可作为房地产业低碳化愿景。低碳化转型各阶段目标及划分标准清晰，解决问题的措施及方案较为系统且具体，具有较强的可操作性。对房地产业低碳发展政策制订和房地产企业低碳化转型发展，有积极意义和参考价值。
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