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重置成本法在房屋估价中的应用及分析(一)
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　　重置成本法是资产评估中的基本方法之一，使用比较广泛。但在房屋估价中，该方法存在诸多的局限性，影响了评估结果的准确性。本文将评估实务中的一些具体做法加以总结、分析，对重置成本法进行了补充，并提出了建议，从而使评估结果更加准确、合理。　　重置成本法系我国目前资产评估及房屋估价的规范方法之一，是资产评估中使用得最多的方法，但重置成本法在房屋评估的应用上还存在一定的问题。如何应用重置成本法进行资产评估，资产评估操作规范的内容未能对房屋建筑的具体的操作方法作出详细的条款，致使评估人员在房屋建筑的评估中众说不一。为了正确理解和运用重置成本法去进行房屋的资产估价，本文将对重置成本法的概念和应用要点作一简要的补充阐述、分析，并提出建议。& 　　一、重置成本法的应用原理―近似理论& &&&&在目前的资产评估中，遇有大量的评估项目参与评估时所采取的评估方法只是利用评估基准日时市场同类型建筑或通过案例求得的现行单方造价作为参照标准，再根据委估建筑和参照建筑之间所存在的条件差异，采用条件差异系数去修正参照建筑的单方造价，从而求得委估项目的现行单方造价。这个方法称之“单方造价比较法”，它是利用其它类似建筑的单方造价通过差异调整来替代委估建筑的实际造价，在资产评估中它是按照“替代原则”的理论去实现的，所求得的评估值也只是近似值，只要这个近似价值符合评估基准日时的市场价值标准，且误差值控制在合理的范围内，这个评估值就是正确的。按照这个方法求得的评估值既不是复原重置成本，也不是完全的更新重置成本，只是近似更新重置成本，因为它不是按照原设计编制的造价。对于个体建筑的评估项目，即使按照原设计图纸采用概预算法去重新编制概预算，许多评估项目在建造时期的现场变更签证也很难齐全，编制的造价也只能是近似准确。上述的“替代原则”和近似理论概念非常重要，它奠定了我们采用重置成本法去对房屋建筑估价的应用基础，下面列举一些常用的房屋造价求取方法。& 　　二、房屋造价的求取方法分析& 　　在房屋建筑的估价中，用重置成本法求取房屋评估值一般分为3个计算阶段，即造价计算阶段、重置价值计算阶段和评估值计算阶段。无论采用什么方法去进行房屋价值评估，后两个阶段完全相同，所不同的就是造价计算所采用的计算方法各不相同。众所周知，计算一个建筑项目的工程造价的方法不外乎有预(结)算编制法、竣工结算调整法、造价换算法、工料机价值编制法、指数调整法、单方造价比较法等。另外还有一种概算指标编制法，它是属于预(结)算编制法的另一种形式，它和概预&(结)算编制法的不同之处只是所采用的定额种类不同，&预(结)算编制法所采用的定额为建设预算定额，而概算指标编制法所采用的定额为建筑设计概算指标定额。在企业的整体资产评估或群体建筑的资产评估中，单方造价比较法应用最广、也是行之有效的评估方法，指数调整法一般不提倡使用。总之，上述各种造价计算方法的选用应根据所具备的评估资料的条件来确定，下面将对各种造价计算方法的适用条件进行分析。& 　　1.概预(结)算编制法& 　　按照资产评估的概念，概预&(结)算编制法不是一个正规的评估方法，在正常的情况下，&概预&(结)算只能作为房屋评估的依据资料，由委托方提供给评估人员，而不是评估人员必须做的工作，更不能将资产评估和概预&(结)算编制混为一谈，除非在概预&(结)算资料未能保存，原图纸及技术资料、定额资料非常齐全，编制量又不大的情况下可以采用。用设计概算指标去编制建筑造价的方法更不能使用，因为设计概算指标是一个在进行房屋建筑初步设计时的经济控制指标，它不能代表房屋的实际价值，用这个指标去编制建筑造价，很可能误差太大而失去评估值的准确性。& 　　2.竣工结算调整法& 　　竣工结算调整法一般适用于原竣工结算数据齐全，准确可靠，距评估基准日又较近，现行建筑造价变动幅差不大的房屋估价情况，通常可以采用不超过±5%的造价调整系数对原竣工结算进行调整求得委估建筑的现行造价。如果上述条件不具备，建议慎用。& 　　3.造价换算法& 　&&造价换算法实际上就是重套定额法，它按照原项目工程量套用现行预算定额去估算房屋现行造价的一种房屋估价方法，一般适用于单体建筑的评估。当委估建筑的建造期时过已久，概预算定额已有变动，其建筑造价已有较大的变化，原竣工结算造价已无法作为评估依据时，一般可以采用造价换算法。但是，必须在委估建筑的各类技术资料齐全、原竣工结算资料完整的情况下采用此法，否则，不得使用。& 　　4.工料机价值编制法& 　　工料机价值编制法就是先将委估建筑的人工、材料、机械三类费用分别计算而后再相加求出建筑造价的方法，它一般适用于单体建筑的评估。这个方法适用范围很窄，因为这三类费用的原始数据很难齐全，准确度难以掌握，容易因数据资料的不完整或不准确而失去造价的正确性。只有在评估项目各相关资料齐备、数据准确的情况下可以采用此法计算建筑造价。否则，要慎重考虑。
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2013年房地产估价师考试时间：10月12、13日。根据历年房地产估价师报名时间，预计20...
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大家好！我是会计专业的，今年想报考房产估价师，不知道难度大不大，该怎么样复习，请各位多指教
房地产业16题 第二章 建设用地制度与政策44题 第三章 国有土地上房屋征收46题 第四章
房地产开发经营管理制度与政策10题 第五章 规划设计与工程建设管理制度与政策73题 第六章 房地产交易管理制度与政策77题 第七章 房地产权属登记制度与政策14题
房地产估价概论50题 第二章 房地产及其描述50题 第三章
房地产价格和价值 59题 第四章
房地产价格影响因素 55题 第五章 房地产估价原则 47题 第六章 市场法及其运用 51题 第七章 收益法及其运用 57题
房地产投资与投资风险 66题 第二章 房地产市场与市场运行 57题 第三章
房地产开发程序与管理 66题 第四章
房地产市场调查与分析 61题 第五章 现金流量与资金时间价值 53题 第六章 经济评价指标与方法51题 第七章 风险分析与决策 42题
房地产估价文书写作4题 第二章
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不同目的房地产估价10题 第四章 房地产咨询顾问服务5题
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谁知道如何用房屋重置成本法计算房屋价格？
提问者：邓展鹏| 地点：
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概预(结)算编制法
按照资产评估的概念，概预 (结)算编制法不是一个正规的评估方法，在正常的情况下， 概预 (结)算只能作为房屋评估的依据资料，由委托方提供给评估人员，而不是评估人员必须做的工作，更不能将资产评估和概预 (结)算编制混为一谈，除非在概预 (结)算资料未能保存，原图纸及技术资料、定额资料非常齐全，编制量又不大的情况下可以采用。用设计概算指标去编制建筑造价的方法更不能使用，因为设计概算指标是一个在进行房屋建筑初步设计时的经济控制指标，它不能代表房屋的实际价值，用这个指标去编制建筑造价，很可能误差太大而失去评估值的准确性。
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在房屋建筑的估价中，用重置成本法求取房屋评估值一般分为3个计算阶段，即造价计算阶段、重置价值计算阶段和评估值计算阶段。无论采用什么方法去进行房屋价值评估，后两个阶段完全相同，所不同的就是造价计算所采用的计算方法各不相同。众所周知，计算一个建筑项目的工程造价的方法不外乎有预(结)算编制法、竣工结算调整法、造价换算法、工料机价值编制法、指数调整法、单方造价比较法等。另外还有一种概算指标编制法，它是属于预(结)算编制法的另一种形式，它和概预 (结)算编制法的不同之处只是所采用的定额种类不同， 预(结)算编制法所采用的定额为建设预算定额，而概算指标编制法所采用的定额为建筑设计概算指标定额。在企业的整体资产评估或群体建筑的资产评估中，单方造价比较法应用最广、也是行之有效的评估方法，指数调整法一般不提倡使用。总之，上述各种造价计算方法的选用应根据所具备的评估资料的条件来确定，下面将对各种造价计算方法的适用条件进行分析。
1.概预(结)算编制法
按照资产评估的概念，概预 (结)算编制法不是一个正规的评估方法，在正常的情况下， 概预 (结)算只能作为房屋评估的依据资料，由委托方提供给评估人员，而不是评估人员必须做的工作，更不能将资产评估和概预 (结)算编制混为一谈，除非在概预 (结)算资料未能保存，原图纸及技术资料、定额资料非常齐全，编制量又不大的情况下可以采用。用设计概算指标去编制建筑造价的方法更不能使用，因为设计概算指标是一个在进行房屋建筑初步设计时的经济控制指标，它不能代表房屋的实际价值，用这个指标去编制建筑造价，很可能误差太大而失去评估值的准确性。
2.竣工结算调整法
竣工结算调整法一般适用于原竣工结算数据齐全，准确可靠，距评估基准日又较近，现行建筑造价变动幅差不大的房屋估价情况，通常可以采用不超过±5%的造价调整系数对原竣工结算进行调整求得委估建筑的现行造价。如果上述条件不具备，建议慎用。
3.造价换算法
造价换算法实际上就是重套定额法，它按照原项目工程量套用现行预算定额去估算房屋现行造价的一种房屋估价方法，一般适用于单体建筑的评估。当委估建筑的建造期时过已久，概预算定额已有变动，其建筑造价已有较大的变化，原竣工结算造价已无法作为评估依据时，一般可以采用造价换算法。但是，必须在委估建筑的各类技术资料齐全、原竣工结算资料完整的情况下采用此法，否则，不得使用。
4.工料机价值编制法
工料机价值编制法就是先将委估建筑的人工、材料、机械三类费用分别计算而后再相加求出建筑造价的方法，它一般适用于单体建筑的评估。这个方法适用范围很窄，因为这三类费用的原始数据很难齐全，准确度难以掌握，容易因数据资料的不完整或不准确而失去造价的正确性。只有在评估项目各相关资料齐备、数据准确的情况下可以采用此法计算建筑造价。否则，要慎重考虑。
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建筑调价系数系由造价调整系数、前期和其它费用调整系数以及资金成本综合调整系数等部分组成，前者系指在房屋建筑建造过程中所耗费的建造成本在不同建造时期的比例关系；后者系指在房屋建筑建造过程中建造成本以外所耗费的费用成本在不同建造时期的比例关系以及在不同建造时期资金成本综合率的比例关系，还有其它方面的调整比例关系暂未考虑。在重置价值评估计算过程中，重置价值的调价系数应由建筑综合调价系数来表达，建筑综合调价系数可以近似地按下列公式计算。
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首先，从农村集体土地政策规定分析，如果是宅基地上建住宅，根据“一户一基”的原则，其房屋及所占土地不具备公开市场价值，即使在本集体经济组织内部成员间交易也受一定局限性；如果是其它集体建设用地所建经营、生产性房屋，目前国内一些地方正在进行其房屋及所占土地公开流转性的探索管理，在保证土地集体所有权不改变为前提，容许使用权一定年限流转，但流转限制年限与国有土地使用年限会不一致，相对要低，因此其公开市场价值有特殊性。
在价值评估时，宅基地住宅基本上不具有市场价值，可以土地开发成本和建筑物建造成本计算其理论价格；第二种情形三种估价方法(市场、收益、成本)都可运用，有类似房地产转让或具备收益性的按以房屋为主的的市场、收益法评，但要注意集体建设用地流转规定限制条件的特别修正，如土地使用年限等，采用成本法时，在土地方面应仅考虑拆迁成本和开发成本即可。在房屋建筑的估价中，用重置成本法求取房屋评估值一般分为3个计算阶段，即造价计算阶段、重置价值计算阶段和评估值计算阶段。无论采用什么方法去进行房屋价值评估，后两个阶段完全相同，所不同的就是造价计算所采用的计算方法各不相同。众所周知，计算一个建筑项目的工程造价的方法不外乎有预(结)算编制法、竣工结算调整法、造价换算法、工料机价值编制法、指数调整法、单方造价比较法等。另外还有一种概算指标编制法，它是属于预(结)算编制法的另一种形式，它和概预(结)算编制法的不同之处只是所采用的定额种类不同，预(结)算编制法所采用的定额为建设预算定额，而概算指标编制法所采用的定额为建筑设计概算指标定额。在企业的整体资产评估或群体建筑的资产评估中，单方造价比较法应用最广、也是行之有效的评估方法，指数调整法一般不提倡使用。总之，上述各种造价计算方法的选用应根据所具备的评估资料的条件来确定，下面将对各种造价计算方法的适用条件进行分析。1.概预(结)算编制法按照资产评估的概念，概预(结)算编制法不是一个正规的评估方法，在正常的情况下，概预(结)算只能作为房屋评估的依据资料，由委托方提供给评估人员，而不是评估人员必须做的工作，更不能将资产评估和概预(结)算编制混为一谈，除非在概预(结)算资料未能保存，原图纸及技术资料、定额资料非常齐全，编制量又不大的情况下可以采用。用设计概算指标去编制建筑造价的方法更不能使用，因为设计概算指标是一个在进行房屋建筑初步设计时的经济控制指标，它不能代表房屋的实际价值，用这个指标去编制建筑造价，很可能误差太大而失去评估值的准确性。2.竣工结算调整法竣工结算调整法一般适用于原竣工结算数据齐全，准确可靠，距评估基准日又较近，现行建筑造价变动幅差不大的房屋估价情况，通常可以采用不超过±5%的造价调整系数对原竣工结算进行调整求得委估建筑的现行造价。如果上述条件不具备，建议慎用。3.造价换算法造价换算法实际上就是重套定额法，它按照原项目工程量套用现行预算定额去估算房屋现行造价的一种房屋估价方法，一般适用于单体建筑的评估。当委估建筑的建造期时过已久，概预算定额已有变动，其建筑造价已有较大的变化，原竣工结算造价已无法作为评估依据时，一般可以采用造价换算法。但是，必须在委估建筑的各类技术资料齐全、原竣工结算资料完整的情况下采用此法，否则，不得使用。4.工料机价值编制法工料机价值编制法就是先将委估建筑的人工、材料、机械三类费用分别计算而后再相加求出建筑造价的方法，它一般适用于单体建筑的评估。这个方法适用范围很窄，因为这三类费用的原始数据很难齐全，准确度难以掌握，容易因数据资料的不完整或不准确而失去造价的正确性。只有在评估项目各相关资料齐备、数据准确的情况下可以采用此法计算建筑造价。否则，要慎重考虑。5.指数调整法(1)指数调整法应用分析指数调整法系按照账面原值乘以建筑调价系数去估算房屋现行造价的一种方法。它一般适用于群体建筑的评估，也可用于单体建筑的评估，但评估的可靠性较差。运用该方法进行房屋估价计算有两个关键因素，即账面原值和采用的调整系数，只有在账面原值正确，采用的调整系数准确的前提下，这样计算的结果才能准确可靠。在一个群体的房屋建筑评估中，由于很多项目账面值缺乏可靠性，有的调整系数不准确，应避免使用此法。在不得已的情况必须采用指数调整法进行房屋估价时，应认真审核账面原值及造价调整指数的正确性，只有在两个因素相关关系符合评估要求的情况下才能使用此法进行房屋造价计算。(2)计算方法建筑调价系数系由造价调整系数、前期和其它费用调整系数以及资金成本综合调整系数等部分组成，前者系指在房屋建筑建造过程中所耗费的建造成本在不同建造时期的比例关系；后者系指在房屋建筑建造过程中建造成本以外所耗费的费用成本在不同建造时期的比例关系以及在不同建造时期资金成本综合率的比例关系，还有其它方面的调整比例关系暂未考虑。在重置价值评估计算过程中，重置价值的调价系数应由建筑综合调价系数来表达，建筑综合调价系数可以近似地按下列公式计算。C=C1×(1+Cq1)×(1+Cz1)/(1+Cq2)×(1+Cz2)Jc=Jz×CC：建筑综合调价系数;C1：评估基准日时的造价调整系数;Cq1：评估基准日时的前期和其它费用系数;Cz1：评估基准日时的资金成本综合率;Cq2：原前期和其它费用系数;Cz2：原资金成本综合率;Jc：建筑重置价值或建筑单方重置价值;Jz：建筑账面成本价值或建筑账面单方成本价值。在房屋建筑评估中，仅用一个造价调整系数去进行造价计算是不科学的。例如，北京市某办公楼，砖混结构，6层，层高3.0m，砖条形基础365mm厚砖外墙，240厚砖内墙，钢窗，包板木门，包门套，水磨石地面，外墙水刷石，内墙喷大白浆，每层设有普通卫生间，水暖电配套齐全，建筑面积3058平方米，竣工造价570409元，1985年12月竣工使用，评估基准日为2002年12月，现求评估基准日时的单方重置价值。经测定评估基准日和房屋建造时的造价调整系数为531%，建造时期的前期和其它费用率为5.65%，计划经济时期的资金成本率应为0;评估基准日时的前期和其它费用率为7.86%，资金成本率为一年期5.49%的一半，即2.745%。则当时的单方成本价=8=186.53元/m2，建筑综合调价系数=531%×(1+7.68%)×(1+2.745%)/(1+5.64%)×(1+0%)=531%×107.68%×102.745%/105.64%×100.00=556.11%评估基准日时的单方重置价值=186.53×556.11%=998.25元/m2重置价值=58=元在使用造价指数进行房屋造价评估时，应注意造价指数的类别，要选择相应类别的造价指数去调整，一般情况，造价指数按结构类型划分可分为钢筋混凝土框架、钢筋混凝土排架、砖混、砖木等结构以及其它结构造价调整系数，构筑物可按其相应结构类型调整系数套用或按其它结构调整系数套用。还要指出，国家有关部门公布的物价指数及环比指数、清产核资采用的固定资产调整指数不能使用。因为这些指数综合范围太广，概念含糊，没有针对性;还有按建筑物用途划分的造价系数例如仓库、医院、办公楼、住宅、锅炉房、车间等用途的造价系数也不能使用。因为房屋造价与结构构造有关，而与用途无关。另外，建筑造价和建筑重置价值的含义应区别开来，建筑造价增长了，重置价值不一定增长，因为当前期和其它费用率或资金成本率大幅度减少时，建筑重置价值有可能还要降低。
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例一：某房屋建筑物系炸山填海后建造起来的，在账面成本中包括了挖山、填海的相关成本。在采用重置成本法时是采用复原重置成本还是更新重置成本？若采用更新重置成本时，是否要考虑炸山填海的费用？
例二：某输气管道，原建造时地面是泥土路面，在评估基准日时，其路面系柏油路面，在采用重置成本法评估时，转让方提出应该按照目前的路面状况进行开挖施工方式的进行重置成本的评估（因为沥青路面开挖、修复费用标准更高），该提法是否有理？我们应该怎么反驳他呢？
若该管道实际施工时是跟进施工（即不需要进行路面开挖），在评估时是否可以按开挖状态计算相关费用？转让方的理由是重置成本应该是重新铺设该路段的管道的重置成本，即按评估基准日的状况就应该是挖开沥青路面，埋设管线，修复路面等工程成本，按照评估基准日的材料、人工、施工方式进行估算。但评估机构一般系按原施工时的施工方式来估算的，是否合理？
望各位专家指教！
例一：填海费用（造陆地）和房屋建筑是否为必然因果关系，如果是则需要考虑；
例二：需要结合评估目的、委托方是谁，看楼主的情况可能是转让作价（买家委托评估），如果是这样，不需要考虑目前的路面状况开挖施工。原理其实和一般的房地产转让评估没什么不同：房地产转让成本法评估是不是也需要考虑把原来房子炸掉后重建的总费用呢？显然不必。
当然也有需要考虑当前状态的情况情况，比如损害目的的评估，这种情况是需要考虑的。
lz最后一个问题也可以采用房地产进行类比，建筑物施工一般都是采用跟进流水施工的方式，定额中也是参照这种方式编制，不会每个单项工程都要考虑单独施工的费用（这个返工费用是很高的）。
希望可以帮助到你。
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斑竹指导的很有道理！
原帖由 abacus1987 于
18:03 发表
例一：某房屋建筑物系炸山填海后建造起来的，在账面成本中包括了挖山、填海的相关成本。在采用重置成本法时是采用复原重置成本还是更新重置成本？若采用更新重置成本时，是否要考虑炸山填海的费用？
例二：某输气管 ...
例一：应该结合土地评估一并考虑，炸山填海实质上是土地平整的费用，如果土地按正常土地评估，则房屋不需再行计算，如果土地按炸山填海前（海面或滩涂）评估，则房屋评估中应当考虑该部分费用。基本上本着成本补偿原则处理此类问题。
例二：首先应当说转让方的想法有一定道理，从重置成本法的原理上看是如此，也就是说在现有状况下重新购建相同或类似资产所花费用，状况变复杂，施工难度大了，成本高了，重置价值也大了。但是，也需要考虑输气管道所属企业的实际情况，即该企业提供商品（气体）定价问题，也就是说该企业提供的燃气的定价如果是政府定价，政府定价的依据是原状态下的投资成本。如果受让方按现在状况下的造价购买的话是否能享受到气价的上调呢，显然是不一定的。再者，尽管我们经常看到刚刚铺好的马路被开膛破肚，但更多的还是和修路一并处理的，也就是说不是每条管道的铺设都要发生“开挖沥青路面。。。修复路面的”。总之需要综合考虑，不能仅仅为了卖个高价就都将施工方案搞得很复杂。城市建设本身就是渐进的。
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不同的观点
首先，必须明确的是重置成本的思路是重置功能。这是评估与工程造价在确定建筑物价值时的根本区别。
其次，对于重置成本中的具体要素构成，则要看具体的评估方法和经济行为。不同的经济行为选择的价值类型不同，评估思路和评估结果的价值内涵也会有所差异。此例中，如果是在用价值的评估思路，则以原施工条件下的重置思路较为合适。但如果以确定市场价值为评估思路，则应该选择一般情况下的重置思路较为合适。
最后，要注意是在评估基准日的价格条件下重置相同功能。评估基准日的价格条件不仅仅指具体的主材和人工的价格水平。也包括了在评估基准日具体环境下的价格条件。当然，此条件要与具体的评估思路相对应，也就是说要与具体的经济行为相对应。此例中，当选择了在用价值为价值类型时，应该选择原有施工条件较为合适。如果以市场价值价值类型时，应该选择现时的环境更为合适。
如有不同意见，欢迎大家参与讨论。
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回复 报纸 天意 的帖子
该项目是国有企业收购地方管道公司，价值类型应该是市场价值。
我觉得这个问题应该属于重置成本法的原则问题，我查过好多报告，大部分报告都是根据历史情况考虑增加一块费用，如果可以按现状来评估，是否会颠覆成本法的原理呢？
重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
而现时条件指的是现时的材料、工艺技术等，是否包括现时的环境呢？
回复 板凳 jsyhcpa 的帖子
奎老的答复意思是否可以按照转让方的意见来评估？按现时状态评估，管道施工中市政费用标准较高，而企业原施工时大部分是减免的，或跟进施工，或路面状况不同，补偿的标准较低。我们从谨慎原则考虑，总觉得应该按原施工时的状况，根据现行补偿标准较好。
回复 7楼 abacus1987 的帖子
这个问题无论怎么回复，问题或疑惑都是存在的，主要原因在于对于成本法评估中的对于市场价值的导向问题。
评估中的一个最为基本的假设是市场假设，而这个假设就意味着“市场一般”的含义啊，什么道理了等等的建筑物、构筑物之类的，他们施工条件是不一样，但一个行业总是有某个平均标准的，这个大约就是评估对象的“市场一般”的属性所在，那么，只有在这个基本假设前提下，我们才可以去对其实际的建造工程量进行相对数的修正，是通过系数的修正而非完全意义上的实际发生工作量的估算，这样的话，问题可以相对简单一些。
回复 地板 abacus1987 的帖子
“而现时条件指的是现时的材料、工艺技术等，是否包括现时的环境呢？”
在实际操作中，对现时环境的理解非常重要！可能部分人对复原重置成本有一定的误解，大部分资产具有唯一性，能复原或重置吗，或者复原有意义吗？觉得注重的应该是现时条件下的（达到目前使用状况的）资产价值。
原帖由 abacus1987 于
11:46 发表
奎老的答复意思是否可以按照转让方的意见来评估？按现时状态评估，管道施工中市政费用标准较高，而企业原施工时大部分是减免的，或跟进施工，或路面状况不同，补偿的标准较低。我们从谨慎原则考虑，总觉得应该按原施 ...
再答:不能按照某一方的意见来评估,应当根据被评估资产的实际状况,评估师自行决定如何评估。
其实我的意思是不能太“绝对”，完全按照耕地状态下或跟进铺设不行，完全按照现状全部是柏油马路也不行。相对来说你们按照原施工状况考虑更合适些。但原施工状况如何确定也很复杂，如果是大城市的管道，就更复杂了，可能需要分析后综合考虑。
回复 地板 abacus1987 的帖子
要考虑这个问题首先要关注的不是成本法的原则的问题，而是价值类型的问题。
如楼主所说，该评估项目的价值类型是市场价值类型的话，那么不论是成本法还是市场法，其得到的结果一定要符合市场价值的要求。否则不论用什么样的方法，得到的评估结果也都是错误的。正如汪兄回贴所说，市场价值是建立在一个标准上的，而且在公开市场上，替代原则是市场价值中最重要的原则之一。不论原始获得的房地产成本有多少，只要有替代品，或者说有可比实例，那么其交易价值就可能通过对可比实例的交易价值的调整来获得。这就是为什么在市场价值类型的评估项目中应该首选市场法的原因。而获得市场价值的间接方法之一的成本法，是通过估计其成本和利润来估算市场价值的，而这其中的成本一定是满足“社会必要劳动时间”的成本，而不是具体个体的实际成本。
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回复 8楼 wanglun0826 的帖子
汪老师的意思是对于该部分费用的评估，应根据行业平均水平的标准进行估算，而不应该局限于原施工时的状况或现时的状况，对吗？但没有一个具体的依据，总觉得对当事各方的说服力不充分。
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实质重于形式
什么价值类型我觉得都只是表述的形式，你评估报告写的是什么价值类型我用的时候不都是为了转让的目的吗？跟委托方不搞的
这次转让的实质是不需要开挖路面的，并且你评的是管道又不是路面，路面的产权也也不是转让方的资产，所以这次评估跟什么路面也不搞的
至于原先施工时候减免的费用，不管以前有没有减免的，都按现在的标准补偿，现在同样免的也不算，现在新增的规费也得算
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说几句闲话：
问题一：房屋的成本中有挖山填海，如果这个房屋不是必须要建在该特殊地点（也就是说没有替代地点）就不应该考虑这部分成本，能用10万元就能盖的房子，非得要花100万元在海里盖，那不是开玩吗？也就是说他帐面成本不公允。还有，如果土地单独评估的，并且是在场地平整的条件下计算出的评估结果，那房屋中就不应该再考虑这部分支出了。
问题二：转让方说的就是强词夺理，当然，作为转让方的这种心情可以理解，就是想多要钱呗，谁都一样。我想，重置成本也是得在合理的条件下的重置成本，你可以和转让方说，现在同样建这样一个管道，你能先铺好沥青路，然后再挖开铺管路，最后再修路？要是收益法用这种观点还是负面影响呢，维护成本过高，呵呵，干脆挖100遍再填上100遍好了，这样成本更高。
当然，你这种评估条件时，双方都希望会顺利解决，一方尽快收到手，一尽快拿到钱，成本法只是一个参考，双方只不过是都想多拿些筹码而已，最后，控制风险的底线是“可以容忍”、“小概率发生”。
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这个帖子很好 先留个名 回头再来 :loveliness:
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