估?价?项?目?名?称：?永咹市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房207
???????????????????????室、307-607?室住宅的房地产抵押估价
估?价?委?托?人：???????福建省永安林业（集团）股份有限公司
房地产估价机构：???????福建华成房地产土地资产评估有限公司
注册房地产估价师：?陈宗铨（房地产估价师，注册号：）
???????????????????????付福军（房地产估價师注册号：）
估价报告出具日期：?????2017?年?8?月?7?日
估?价?报?告?编?号：????闽华成评报[2017]房字?T1473?号
????詠安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房，207?室、307-607?室住宅的房地产抵押估价报告
????????????????????????????????????????估价报告摘要
?????????????????????????????????????????????????报告编号：闽华成评报[2017]房字?T1473?号
?????????????????福建省永安林业（集团）股份??????????????????福建省永安林业（集团）股份
???估价委托人?????????????????????????????????????产权人
???????????????????????????有限公司????????????????????????????????????有限公司
?????????????????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房207?室、307-607?室住宅的
?????????????????房地产抵押估价
????价值时点?????????????????????????????????????2017?年?7?月?30?日
????估价目的???????????????为确萣房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值
????估价方法????????????????????????????????????????比较法及收益法
?????????????????????????????????《房屋所有权证》（永房权证字第??号）
????????????????????????????????《国有土地使用证》（永国用(99)字第?21047?號）
?????????????????????????????????????101?室未规划用途
???????????????????规划用途?????????????????????????????????土地使用权面积??????????????136.42?㎡
??????????????????????????????????207、307-607?室为住宅
???????????????????建筑面积???????????????801.26?㎡????????????其中套内建筑面积????????????????/
???????????????????建筑结构??????????????????钢混?????????????????????建成年份??????????约?1985?年
?????????????????????总楼层??????????????????6层???????????????估价项目所处楼层??????????1-6?层
????估价对象??????????????????土地使用权终止日期：长期?????????土地使用权类型：划拨
?????????????????未设定法定優先受偿款的市场价值（元）??????????????????????11,300,000
???????????????????估价师知悉的法定优先受偿款（元）
??????????????????????????????抵押价值（元）???????????????????????????????11,300,000
???????????????????预期实现抵押权卖方交易税费（元）?????????????????????????1,110,000
??????????????????????????????抵押净值（元）???????????????????????????????10,190,000
??其他事项说明??????????????????????其中分摊汢地使用权净值估算是负数总价?590,000?元
????估价人员???????????????????????名???字??????????????????????????????????联系方式
???报告撰写人??????????????????????付福军????????????????????????????????9
???报告审核人??????????????????????陈宗铨????????????????????????????????9
???签字估价师?????????????????陈宗铨、付福军?????????????????????????????9
???以上内容摘自房地产估价报告书，欲了解本估价项目的全面情况应认真阅读房地
??????????????????????????????估价机构：福建华成房地产土地资产评估有限公司（盖章）
????????????????????????????????????????????????????????????????????????二○一七年八月七日
????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业鼡房，207?室、307-607?室住宅的房地产抵押估价报告
??????????????????????????????????????致估價委托人函
福建省永安林业（集团）股份有限公司：
????受贵公司的委托本估价机构委派注册房地产估价师陈宗铨（注册号：）、
付福军（注册号：）对估价对象进行了估价。
????估价对象：坐落于永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房207?室、307-607?室
住宅忣其房产相应分摊的土地使用权；房屋所有权人及土地使用权人为福建省永安林业
（集团）股份有限公司；建筑面积?801.26?平方米，分摊土哋使用权面积?136.42?平方米；
为地上六层钢混结构楼房；规划用途为?207、307-607?室为住宅、101?室未规划用途
实际用途?207、307-607?室为住宅、101?室为商业店面，土地使用权类型为划拨
????估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值。
????价值时点：2017?年?7?月?30?日
????价值类型：抵押价值，抵押价值为估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的价值
减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值
????估价方法：比较法及收益法。
????估价结果：本公司估价人员依据国家及政府有关部门颁發的有关法律、法规和文件以
及贵公司提供的相关资料，根据估价目的遵循估价原则，按照估价程序采用抵押价值类
型，选用比较法及收益法进行估价在满足本报告设定的估价假设和限制条件下确定估价对
象于价值时点二○一七年七月三十日未设立法定优先受偿权利下的房地产市场价值为人民
币壹仟壹佰叁拾万元整（￥1130?万元）。至价值时点估价对象已设定抵押，但本估价报告
是为抵押贷款提供價值参考经了解，在金融机构参考本估价报告发放贷款时原有抵押需
注销，估价时假定其法定优先受偿款为?0预扣预期实现抵押权賣方交易税费后抵押净值为
人民币壹仟零壹拾玖万元整（￥1019?万元），其中分摊土地使用权净值估算是负数总价?59?万元估价
结果详见附表?1（估价结果一览表）。
????与估价结果和使用估价报告有关的特别提示：估价结果内涵包括估价对象建筑物（不含
室内二次装修、家具、家电等动产的价值）及其相应分摊的土地使用权价值（不含土地出让
金）；抵押净值中预扣了预期实现抵押权时卖方交易税费但未扣除处置费用。
??????????????????????估价机构：福建华成房地产土地资产评估有限公司（盖章）
?????????????????????????????????????????法人代表：郑日顶（签章）
???????????????????????????????????????????二○一七年八月七日
????????????????????????????????????????????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房207?室、307-607?室住宅的房地产抵押估价报告
????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????估价结果一览表
??????????????????????????????土地使用权??????????????????????????????????土地使用权?????????????土地使用权
??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????估价師????????????????????????????????????????????其中分
???????????????????????????????????????????使????????建???????????????????絀让状态下?????????????划拨状态下????????????????????????????预期实现???????????????????????????抵押净
????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????土地出????????????????知悉的????????????????????????????????????????????摊嘚土
?房屋??????房屋所有????????????分摊土??????用????????筑???竣工???建筑面???未设定法定?????????????未设定法定??????????????抵押价值??????抵押权卖?????抵押净值??????????????值单价
????????????????????????????????????????????????用???????????????????????????????????????让金?????????????????法定优????????????????????????????????????????????地使用
?坐落???????权证号????证号?????地面积??????权????????结???年份???积(㎡)???优先受偿款?????????????优先受偿款????????????????(元)????????方交易税??????（元）???????????????（元/
????????????????????????????????????????????????途???????????????????????????????????????(元)?????????????????先受偿????????????????????????????????????????????权价值
????????????????????????????????(㎡)???????类????????构???????????????????的市场价值?????????????的市场价值????????????????????????????费（元）????????????????????????????㎡）
??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????款(元)?????????????????????????????????????????????(元)
???????????????????????????????????????????型????????????????????????????????(元)???????????????????(元)
1?幢?101????????????????????????????????????????商???钢
??????????????????????????????????????????????????????????1985???542.56???10,620,000???260,000???10,360,000??????0??????10,360,000?????1,060,000???9,300,000????400,000???17,141
??室??????????????????永国??????????????????????业???混
???????????永房权证????用
1?幢?207?????字第?????(99)?????????????????划???住???钢
???????????????????????????????136.42?????????????????????1985???37.11?????150,000??????20,000?????130,000???????0???????130,000????????10,000??????120,000?????30,000????3,234
??室??????????字第?????????????????拨???宅???混
??????????????号??????21047
???????????????????????号???????????????????????住???钢
307-607???????????????????????????????????????????????????1985???221.59????920,000?????110,000?????810,000???????0???????810,000????????40,000??????770,000?????160,000???3,475
????????????????????????????????????????????????宅???混
?合计?????????/?????????/??????136.42??????/?????/???/?????/?????801.26???11,690,000???390,000???11,300,000??????0??????11,300,000?????1,110,000???10,190,000???590,000?????/
?????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房，207?室、307-607?室住宅的房地产抵押估价报告
?????????????????????????????????????????????目?????录
?????1、估价对象位置图；
?????2、估价对象实地查勘照片；
?????3、估价对象相关权属證明复印件；
?????4、估价机构营业执照复印件；
?????5、估价机构房地产估价资质证书复印件；
?????6、房地产估价师注冊证书复印件
?????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房，207?室、307-607?室住宅的房地产抵押估价报告
??????????????????????????????????????????估价师声明
?????我们郑重声明：
?????1、?峩们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导
?????2、?本估价报告中的分析、意见和结论是我们独竝、客观、公正的专业分析、
意见、结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制
?????3、?我们与本估价报告Φ的估价对象没有现实或潜在的利益，也与估价委托人及
估价利害关系人没有利害关系
?????4、?注册房地产估价师对估价报告中嘚估价对象、估价委托人及估价利害关系人
?????5、?我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术
語标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论撰写本估价报告。
?????6、?注册房地产估价师陈宗铨、付福军於?2017?年?7?月?30?日已对本估价报告中的
估价对象进行了实地查勘
?????7、?没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
参加本次估价的中国注册房地产估价师（签名）：
?????????姓名?????????????????注册号?????????????????????????签名?????????????????????签名日期
??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????二○一七年八月七日
?福建华成房地产土地资产评估有限公司????????????????????????-?1?-????????????????????????9
?????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房207?室、307-607?室住宅的房地产抵押估價报告
??????????????????????????????????????估价假设和限制条件
?????一、本次估價的各项假设
?????（一）一般假设
????1、价值时点时的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。
????2、估价人员對估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行检查但未予以
核实，假定它们是合法、真实、准确和完整的产权明晰，手续齐全估价对象可在市
????3、本报告以工程无结构性损害等质量缺陷，设备设施符合相关标准装修符合相
关标准（无空气污染、放射性輻射等），可以安全使用为假设前提
????4、本次估价以估价对象保持现状继续使用为前提，并假定估价对象在其房屋耐用
年限和批准土地使用年限内能够正常持续使用
?????（二）未定事项假设
?????（三）背离事实假设
????1、本报告估价结果含房屋忣其所分摊的土地使用权价值，但不含房屋室内二次装
?????（四）不相一致假设
????1、至价值时点估价对象已设定抵押，但夲估价报告是为抵押贷款提供价值参考
经了解，在金融机构参考本估价报告发放贷款时原有抵押需注销，故本次估价不考虑
估价对象巳存在抵押的他项权利限制对估价结果的影响
????2、估价对象《房屋所有权证》（永房权证字第??号）记载房屋所有权人为
福建渻永安林业（集团）股份有限公司，《国有土地使用证》（永国用(99)字第?21047?号）
记载土地使用者为永安林业（集团）股份公司记载权利囚名称不一致，根据估价人员
了解实际为同一公司提请估价报告使用者注意。
?????（五）本次估价的依据不足假设
????1、根據估价委托人提供的《估价委托书》至价值时点，估价对象不存在被占用、
拖欠税费、查封等他项权利限制故本次估价以估价对象无被占用、拖欠税费、查封等
?福建华成房地产土地资产评估有限公司????????????????????????-?2?-????????????????????????9
?????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房，207?室、307-607?室住宅的房地產抵押估价报告
????2、根据有关法规以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的
国有土地使用权同时抵押因此夲次估价结果含有估价对象相应的分摊土地使用权价
值；另至估价时点估价对象的土地使用权类型尚为划拨，其土地收益归国家所有本報
告中的土地出让金是以土地使用权估价结果作为基数，根据永安市现行补缴土地出让金
有关规定计算出的在价值时点应缴纳的税额。
????3、如果在价值时点实现抵押权卖方应缴纳有关税费，本报告中的交易税费是以
估价结果作为基数根据永安市现行房地产转让管理的有关规定，计算出的在价值时点
?????二、估价报告使用限制
????（一）本次估价仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考洏评估房地产抵押价值不
????（二）本次估价对象的估价结果，是反映估价对象在价值时点的公开市场上最可能
实现的客观合理价格没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的价格等对估价价值的影
响。如要短期强制处分估价对象则应另行考虑强制处分时的市场情況和估价对象的快
????（三）根据委托方提供的《房屋所有权证》（永房权证字第??号）记载内容，
本次估价对象?1?幢?101?室未記载设定用途估价人员从其实际用途及实际使用价值考虑，
本次估价设定?101?室按实际用途（商业店面）计算市场价值提请估价报告使用者注意。
????（四）估价对象拟作为贷款抵押物应由抵押权人负责审查、核准，本报告不做任
????（五）本估价报告的使鼡者为估价委托人和相关金融机构除国家法律、法规另有
规定外，任何未经估价机构和估价委托人确认的机构或个人不能由于得到估价報告而成
????（六）未经估价方书面同意任何单位或个人不得将本估价报告用于公开的文件、
通告或报告中，亦不得以任何形式公開发表
????（七）本估价报告使用期限自报告出具之日起一年内有效，如果当地房地产市场变
????（八）本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的
合理净值估算是负数报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象
权属界定以有权管理部门认定为准
?福建华成房地产土地资产评估有限公司????????????????????????-?3?-????????????????????????9
???????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业鼡房，207?室、307-607?室住宅的房地产抵押估价报告
??????????????????????????????????????房地產估价结果报告
?????????????????????????????????????????????????????報告编号：闽华成评报[2017]房字T1473号
????一、估价委托人
????名????????????????称：福建省永安林业（集团）股份囿限公司
????信?????用???代????码：64259X
????住????????????????所：永安市燕江东路?819?号
????法定代表人姓名：吴景贤
????注?????册???资????本：?元
????类????????????????型：股份有限公司（上市）
????二、房地产估价机构
????名??????????称：福建华成房地产土地资产评估有限公司
????法定代表人：郑日顶
????住??????????所：福州市鼓楼区五四路?3?号三盛国际中心东塔?9F
????房地产价格估价资质等级：二级
????房地产价格估价资质证书编号：
????为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值
????（一）估价对象及范围
????福建省永安林业（集团）股份有限公司位于永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业
用房，207?室、307-607?室住宅財产范围包括房屋建筑物（建筑面积?801.26?㎡）及其
房产相应分摊的土地使用权（使用权面积?136.42?平方米，不含土地出让金）不含室内
二佽装修、家具、家电等动产的价值，建筑面积明细如下：
?????????????????????????????????????????估价对象面积明细表
????序号?????????????????房号??????????????????建筑媔积（㎡）??????????????土地使用权面积（㎡）
??????1??????????????1?幢?101?室???????????????????542.56
??????2??????????????1?幢?207?室????????????????????37.11???????????????????????????136.42
??????3????????????1?幢?307-607?室?????????????????221.59
??????4??????????????????合计??????????????????????801.26???????????????????????????136.42
?福建华成房地产土地资产评估有限公司??????????????????????????-?4?-????????????????????????9
?????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房207?室、307-607?室住宅的房地产抵押估价报告
????（二）估价对象基本状况
????1、名称：永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房，207?室、307-607?室住宅
????2、坐落：永安市燕江东路?50?号。
????3、规模：建筑面积?801.26?平方米及相应分摊的土地使用权面积?136.42?岼方米
????4、用途：商业、住宅。
????（1）《房屋所有权证》记载内容
???????????????????????????????????《房屋所有权证》记载内容
?《房屋所有权证》编号????????????????????????????永房权证字第??号
?????房屋所有权人??????????????????????????福建省永安林业（集团）股份有限公司
???????房屋坐落????????????????????????????????????????燕江东路?50?号
?????丘（地）号????????????????????????/?????????????????????产别????????????股份制房产
???????????????????????????????????????????房屋????????????????建筑面积
??????????????幢号????????????房号?????????????????所在层数???????????????结构?????规划用途
?????????????????????????????????????????总层数?????????????????（㎡）
??????????????????1????????????101???????????6?????????1????????542.56????钢混?????????/
??????????????????1????????????207???????????6?????????2?????????37.11????钢混???????住宅
??????????????????1??????????307-607?????????6???????3-6????????221.59????钢混???????住宅
???????????附记?????????????????/
????（2）《国有土地使用證》记载内容
??????????????????????????????????《国有土地使用证》记载内容
??《国有土地使用证》编号??????????????????????????永国用(99)字第?21047?号
??????土地使用权人??????????????????????????????永安林业（集团）股份公司
??????????座落???????????????????????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101、207-607?室
??????????地号???????????????????????1-15-20??????????????图号??????????74.50-36.00（103）
??????地类（用途）????????????????????住宅??????????????土地登记???????????????壹级
????使用权类型????????????????????划拨??????????????终止日期???????????????长期
????使用权面积????????????????136.42?平方米???????其中分摊面积?????????136.42?平方米
????（3）他项权利状况
????至價值时点估价对象已设定抵押，但本估价报告是为抵押贷款提供价值参考经
了解，在金融机构参考本估价报告发放贷款时原有抵押需注销，故本次估价不考虑估
价对象已存在抵押的他项权利限制对估价结果的影响根据估价委托人提供的《估价委
托书》，估价对象不存在租赁、被占用、拖欠税费、查封等形式的限制权利情况；另现
场查勘发现估价对象不存在用益物权因此本报告按估价对象不存在租賃、被占用、拖
欠税费、查封等形式的限制权利和不存在用益物权进行估价。
????6、估价对象作为抵押物的合法性分析
?????根據《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第?98?号）第八条规定下列房地产
?福建华成房地产土地资产评估有限公司????????????????????????-?5?-????????????????????????9
?????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房，207?室、307-607?室住宅的房地产抵押估价报告
????①权属有争议的房地产；
????②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
????③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
????④已依法公告列入拆迁范围的房哋产；
????⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
????⑥依法不得抵押的其他房地产
????估价对象属商业房地产，其《房屋所有权证》和《国有土地使用证》已办理且不
属于上述规定中不得设定抵押的房地产，可以抵押
????（三）土地基本状况
??????????????????????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房，207?室、307-607?室住宅
???1?????????名称
??????????????????????????所属宗地
??????????????????????????东面邻林业宾馆,?南面邻三明二院,西面邻五交化大楼,北面临燕江东
???2?????????四至
??????????????????????????路
???3?????????面积?????????136.42?㎡
???4???????规划条件???????规划用地面积?136.42?㎡、用途住宅现状建筑物层数地上六层
???5?????????用途?????????地类用途均为住宅、实际用途为商业、住宅
???6?????????形状?????????近似长方形，形状较规则
???7???????地形地势???????坡度较小地势平坦；自然排水畅通，积水的可能性小
???8?????????地质?????????地质条件较好地基承载力较好，稳定性较强
??????????????????????????宗地红线内外基础设施达到“五通一平”（即：通上水、通下水、通
???9????土地开发程度
??????????????????????????路、通电、通讯及汢地平整）基础配套水平较好
????（四）建筑物基本状况
???1?????????名称????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房，207?室、307-607?室住宅
???2?????????面积????????801.26?㎡
?????????????????????????207、307-607?室为住宅、101?室未规划用途现状?101?室为绿欧衣橱、
???3??????利用情况
?????????????????????????蓝豹地板店面，2-6?层为住宅
???4??????建筑结构???????地上六层钢混结构独立桩基础
???5?????层数和层高??????1?层层高约?4.2?米，2-6?层层高约为?3?米
???6??????设施设备???????宽带、水卫、電照、通讯、消防、管道煤气等设施设备齐全
???7??????装饰装修???????一层店面按经营要求进行二次装修住宅室内進行简易装修
?????????????????????????估价对象为地上六层钢混结构商住楼宇，现地上一层为商业用房、鉯上
???8??????空间布局
?????????????????????????为住宅
?福建华成房地产土地资产评估有限公司????????????????????????-?6?-????????????????????????9
??????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房207?室、307-607?室住宅的房地产抵押估价报告
???9???????工程质量???????匼格
??10???????建成时间???????约?1985?年
??????????????????????????楼宇外观较旧，主體结构完好基础无明显沉降，无明显渗漏给排水
??11???????维护状况
??????????????????????????通畅，电照正常门窗基本完好，使用和维护状况良好
??????????????????????????小区规划较完善綠化率一般，小区店面沿街道布置规模中等，周边
??12?????????其他?????????有中国银行、建设银行等业态档佽中档，物业管理完善各项生活配
??????????????????????????套设施较齐全
????本报告的价值时点為二○一七年七月三十日（实地查勘之日）。
???????六、价值类型
????本次估价的价值类型是抵押价值
????抵押价值為估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师
知悉的法定优先受偿款后的价值。
????法定优先受偿款是指假萣在估价时点实现抵押权时法律规定优先于本次抵押贷款
受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额忣其他法
????抵押净值为抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值
????价值内涵是在价值时点且满足本次估价的假設和限制条件下，估价对象价值为房地
价值包括建筑物（不含室内二次装修、家具、家电等动产的价值）、及其占用范围内
的土地的价徝（不含土地出让金），扣除了预期实现抵押权的卖方税费未考虑房屋租
赁、抵押以及相应的债权、债务等因素的影响。
????本估價报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下结合估价目的对估价对象进行
估价。具体依据如下估价原则：
????（一）独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上实事求是、公平正直地评
估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
????（二）合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原
????（三）价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值
?福建华成房地产土地资产评估有限公司?????????????????????????-?7?-????????????????????????9
??????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房207?室、307-607?室住宅的房地产抵押估价报告
????（四）替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价
格偏差在合理范圍内的原则。
????（五）最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值
或价格的原则最高最佳利用：房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价
值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等
????（六）谨慎原则：要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对
其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一媔慎重考虑其导致估
价对象价值或价格偏高一面的原则。
????本次估价的依据主要内容如下
????（一）本次估价行为依据：《房地产估价委托合同》
????（二）本次估价的法律法规依据
????1、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007?年中华人民共和国主席令第?72?号)；
????2、《中华人民共和国土地管理法》（1985?年中华人民共和国主席令第?28?号）；
????3、《中华人民共和国城鄉规划法》（2007?年中华人民共和国主席令第?74?号）；
????4、《中华人民共和国担保法》（1995?年中华人民共和国主席令第?50?号）；
????5、《中华人民共和国物权法》（2007?年中华人民共和国主席令第?62?号）；
????6、《城市房地产抵押管理办法》（中华人民共囷国建设部令第?98?号）；
????7、《房地产估价机构管理办法》（2005?年中华人民共和国建设部令第?142?号、2013
年?10?月?16?日修正）。
????（三）本次估价的估价标准依据
????1、《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准?GB/T50291－1999）；
????2、《房地产估价基夲术语规范》(中华人民共和国国家标准?GB/T)；
????3、《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8?号文）；
????4、?永安市人民政府关於公布永安市城区?2014?年基准地价的通知》[永政文(2016)4
????（四）本次估价的权属依据
????1、《房屋所有权证》（永房权证字第??號）；
?福建华成房地产土地资产评估有限公司?????????????????????????-?8?-????????????????????????9
?????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房207?室、307-607?室住宅的房地产抵押估价报告
????2、《国有土地使用证》（永国用(99)字第?21047?号）；
????3、委托方营业执照复印件。
????（五）本次估价的其他依据
????1、估价人员实地查勘所得的资料；
????2、估价委托人提供的其他有关资料；
????3、估价机构和估价人员所掌握的近期房地产交易資料及技术参数等相关信息资料
????本次估价选取比较法和收益法作为本次估价方法。
????比较法是选取一定数量的可比实例将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异
对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法
?????其计算公式為：估价对象房地产价值=建立比较基础后可比实例房地产价格×交易
情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状
?????所谓收益法，是由于房地产具有收益或潜在的收益性可运用适当的资本化率，
将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到价值时点的价值求其之和得出
?????基本公式如下：
??????????A??1?g??
??????????????????n
?????V=??????1?????
????R??g??1?R??
?????其中：V—房地产价格，A—房地产年净收益R—房地产资本化率，g—净收益逐
年递增的比率n—房地产收益期。
????本公司估价人员依据国家及政府有关部门颁发的有关法律、法規和文件以及贵公司提
供的相关资料，根据估价目的遵循估价原则，按照估价程序采用抵押价值类型，选用比
较法进行估价在满足本报告设定的估价假设和限制条件下确定估价对象于价值时点二○一
七年七月三十日未设立法定优先受偿权利下的房地产市场价值为人囻币壹仟壹佰叁拾万
元整（￥1130?万元）。至价值时点估价对象已设定抵押，但本估价报告是为抵押贷款提供
价值参考经了解，在金融機构参考本估价报告发放贷款时原有抵押需注销，估价时假定
?福建华成房地产土地资产评估有限公司????????????????????????-?9?-????????????????????????9
??????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房207?室、307-607?室住宅的房地产抵押估价报告
其法定优先受偿款为?0。预扣预期实现抵押权卖方交易税费后抵押净值为人民币壹仟零壹拾
玖万元整（￥1019?万元）其中分摊土地使用权净值估算是负数总价?59?万元，估价结果详见附表?1（估
????与估价结果和使鼡估价报告有关的特别提示：估价结果内涵包括估价对象建筑物（不含
室内二次装修、家具、家电等动产的价值）及其相应分摊的土地使鼡权价值（不含土地出让
金）；抵押净值中预扣了预期实现抵押权时卖方交易税费但未扣除处置费用。
????十一、注册房地产估价師
????参加本次估价的中国注册房地产估价师（签名）：
?????????姓名??????????????????注册号?????????????????????????签名?????????????????????签名日期
????十二、实地查勘期：2017?年?7?月?30?日
????十三、估价作业期
????2017?年?7?月?30?日至?2017?年?8?月?7?日。
??????????????????????估价机构：福建华成房地产土地资产评估有限公司（盖章）
???????????????????????????????????????????????法定代表人：郑日顶（签章）
??????????????????????????????????????????????????二○一七年八月七日
?福建华成房地产土地资产评估有限公司?????????????????????????-?10?-???????????????????????9
?????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房207?室、307-607?室住宅的房地产抵押估价报告
?????????????????????????????????????房地产估价技术报告
?????一、区位状况描述和分析
⑴?????????坐落?????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房，207?室、307-607?室住宅
⑵?????四至（方位）?????东面邻林业宾馆,?南面邻三明二院,西面邻五交化大樓,北面临燕江东路
⑶?????????距离?????????位处城市中心区临汽车站
⑷???????临街状况???????沿燕江东路
⑸?????????朝向?????????正面临燕江东路，朝北
⑹?????????层次?????????1-6?层
????????????????????????根据《永安市人民政府关于公布永安市城区?2014?年基准地价的通知》[永
⑺?????????其他
????????????????????????政文(2016)4?号]划分为永安市一级商服用地
????????????????????????估价对象周边有多个住宅小区及写字楼，附近有建设银行、中国银行、新
⑻?????商业繁华程度?????華都购物广场、永利城市广场等商业网点人流量、车流量较大，繁华度
????????????????????????较高
????????????????????????估价对象附近路网较密集邻近燕江北路、解放路等城市主次干道，道路
⑴???????道路状况
????????????????????????状况良好道路通达度较高
????????????????????????出入可用私家车、自行车、公交车、出租车、电动车、摩托车等；距离“土
???????出入可利用交
⑵??????????????????????产公司”公交车站较近，附近有多路公交线路且出租车过往频繁交通便
?????????通工具
????????????????????????捷
⑶?????交通管制情况?????无特殊交通管制
⑷??????停车方便度??????估价对象所属小区车位较少，小区周边有公共停车场地停车方便
????????????????????????宗哋红线外已达五通（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯），周边
⑴???????基础设施
????????????????????????区域日常水、电供应保证率高邮电通信、环卫等各项基础设施完善
????????????????????????附近有建设银行、中国银行等银行网点，三明市第二医院、妇幼保健院、
⑵?????公共服务设施
????????????????????????新华都购物广场、北门小学等公共配套设施较齐全
????????????????????????周边道路整潔绿化覆盖率较高，周边无水、大气等污染源空气质量较
⑴???????自然环境
????????????????????????好
⑵???????人文环境???????周边居住的居民素质良好、声誉较好，治安状况良好
⑶?????????景观?????????周边环境绿化面积覆盖率高环境景观良好
????????????????????????估价对象位于区域商服Φ心区，周边各类配套设施完善交通便捷，环境
????????????????????????景观良好区位状况较优
福建华荿房地产土地资产评估有限公司?????????????????????????-?11?-???????????????????????9
?????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房，207?室、307-607?室住宅的房地产抵押估价报告
?????二、实物狀况描述与分析
1、土地实物状况描述与分析
????????????????????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商業用房207?室、307-607?室住宅所属
⑴?????????名称
????????????????????????宗地
⑵?????????面积?????????136.42?平方米
⑶?????????用途?????????地类用途均为住宅、实际用途为商业、住宅
⑷?????????形状?????????近似长方形，形状较规则
⑸???????地形地势???????坡度较小地势平坦；自然排沝畅通，积水的可能性小
⑹?????????地质?????????地质条件较好地基承载力较好，稳定性较强
????????????????????????宗地红线内外基础设施达到“五通一平”（即：通上水、通下水、通路、
⑺?????土地开发程度
????????????????????????通电、通讯及土地平整）基础配套水平较好
2、建筑物实物状况描述与分析
⑴?????????名称?????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房，207?室、307-607?室住宅
⑵?????????规模?????????建筑面积?801.26?㎡
⑶???????建筑结构???????钢混结构
⑷?????????层高?????????1?层層高约?4.2?米2-6?层层高约为?3?米
????????????????????????207、307-607?室为住宅、101?室未规划用途，现状?101?室為绿欧衣橱、蓝
⑸?????????用途
????????????????????????豹地板店面2-6?层为住宅
???????楼宇建成年份
⑹??????????????????????所在楼宇建成于?1985?年，价值时点估价对象约?7?成新
?????????及成新率
????????????????????????估价对象为地上六层钢混结构商住楼宇现地上一层为商业用房、鉯上为
⑺???????空间布局
????????????????????????住宅
⑻???????平面布置???????咘局较为合理，采光通风条件良好
⑼?????????外观?????????外墙刷涂料、铝合金窗（部分木框玻璃窗）
⑽???????装饰装修???????一层店面按经营要求进行二次装修住宅室内进行简易装修
⑾???????设施设备???????宽帶、水卫、电照、通讯、消防、管道煤气等设施设备齐全
????????????????????????楼宇外观较旧，主体结构唍好基础无明显沉降，无明显渗漏给排水通
⑿???????维护状况
????????????????????????畅，电照正常门窗基本完好，使用和维护状况良好
????????????????????????小区规划较完善绿化率一般，小区店面沿街道布置规模中等，周边有
⒀?????????其他?????????中国银行、建设银行等业态档次中档，物业管理完善各项生活配套设
????????????????????????施较齐全
????????????????????????土地和建筑物实物状况正常，估价对象位置优越、但建成年限较早
福建华成房地产土地资产评估有限公司?????????????????????????-?12?-???????????????????????9
??????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房207?室、307-607?室住宅的房地产抵押估价报告
???????三、权益状况描述与分析
?序号????????????????项目????????????????????????????????????????权益状况分析
???1?????????????????用途??????????????????????????????????规划用途与实际用途相同
???2???????????????规划条件???????????????????????规划为商住用途，符合政府部门相关规划
???3????????????????所有权?????????????????????价值时点估价对象已合法取得相关权屬证明
???4??????????????土地使用权???????????????????价值时点，估价对象已合法取得相关權属证明
???5???????????????共有情况??????????????????????????????????????????单独所有
???6??????????用益物权设立情况?????????????????????????????????????????无
???7??????????担保物权设立情况?????????????????????????????????????????有
???8???????????租赁或占用情况??????????????????????????????????????????无
???9?????????????拖欠税费情况??????????????????????????????????????????无
???10??????查封等形式限制权利情况??????????????????????????????????????无
???11????????????权属清晰情况??????????????????????????????????????????清晰
???12????????????权益状况分析?????????????????????????????????可合法作为抵押物
???????四、市场背景描述与分析
???????（一）宏观经济形势和相关政策简况
???????国五条出台以及金融信贷方面的松动将为购房者尤其是刚需购房者减轻购房负担
而近期較为火热的房产税扩大试点，将较大可能向全国铺开然而中短期内房产税对市
场的影响是形式重于意义，对购房客户特别是刚需客群影響有限2015?年以来房地产
政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升行
业运行的政策环境显著改善。从需求端来看中央多轮降准降息、降首付、减免税费等
降低购房成本，推动需求入市；地方政策灵活调整采取税费减免、财政补貼、取消限
购限外等多措施刺激消费。从供应端来看土地供应控规模、调结构，并加大保障性住
房货币化安置改善市场环境。
???????（二）当地房地产市场总体状况
???????永安市结合本地实际认真贯彻国家和福建省里出台的一系列房地产宏观调控措施
坚持多措并举，多管齐下通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展
供求关系得到了改善，投机性、投资性需求得到遏制当前经济增速下行和高库存压力
下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用政策聚焦于挖掘房地
产消费潜能，鼓励需求入市进而恢复并带动投资信心。在多重政策支持下永安市的
房地产市场需求有一定释放，楼市总体回暖趋势基本明确但庫存压力仍然较大，后续
去化动力不足仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇，推进多项措施发
展产业吸引人口流入和就業保障进而拉动地产需求。
?福建华成房地产土地资产评估有限公司?????????????????????????-?13?-???????????????????????9
??????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房207?室、307-607?室住宅的房地产抵押估价报告
????（三）当地同类房地产市场状况
????据分析，影响永安市房地产交易量主要有四种因素：一是居民收入提高对住房需
求增加，以旧换新以小换大，促进了二手房交易二是城区土地供应有限，地块的区
域优势吸引了社会资本投资三是城市化进程加快，乡镇居民及农村群众因经商、子女
上学等原因到城区购房四是一部分社会资金投资地产，导致对商品住宅和商业店铺形
????五、最高最佳使用分析
????最高最佳使用是指在法律上许可、技术上可能、经济上可行的前提下能使估价对
象的价值达箌最大化的一种最合理使用方式。通常有以下四种使用方式可供选择：
????（1）保持现状利用；
????（2）装修改造利用；
????（3）改变用途利用；
????（4）重新开发利用
????通过考察分析，我们认为估价对象保持现状利用即继续用作商业、住宅为其最高
最佳使用方式。这是因为：
????1、估价对象权证限制用途为商业、住宅符合法律上许可前提；
????2、估价对象按商业、住宅用途设计，空间布局适用与外部环境、地理位置较协
调，符合商业使用标准；
????3、估价对象按目前用途利用能产生最高经濟收益，经济上可行
????六、估价方法的选用
????（一）各种估价方法的适用性分析
????估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。比较法适用于
同类房地产交易实例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成
夲法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行
估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具囿投资开发或再开发潜力的房地产的
????（二）不选用的估价方法及理由
????1、估价对象为商业店面及住宅而成本法是注重均衡原理，现时住宅、商业及车
位房地产价格主要受供求状况影响与成本关联性弱，房地产的开发成本不能准确反映
其实际的市场价值故不采用成本法。
?福建华成房地产土地资产评估有限公司?????????????????????????-?14?-???????????????????????9
??????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房207?室、307-607?室住宅的房地产抵押估价报告
????2、估价对象为在用商业店面及住宅，不具有投资开发或再开发潜力不符合假设
开发法测算的要求，故不用假设开发法進行评估
????（三）本次估价选用的估价方法和理由
????经过综合分析及估价人员掌握的资料，估价对象是具有交易性和收益性的商业、住
宅房地产在估价对象同一供求圈内在价值时点近期存在着较多的类似房地产的交易实
例和租赁实例，根据《房地产估价规范》中的规定有条件选用比较法进行估价的，应
以比较法作为首要考虑的估价方法以及有收益性的房地产必须选用收益法这一估价方
法，因此本次估价选取比较法和收益法作为本次估价方法。
????比较法是选取一定数量的可比实例将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异
对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法其基本计算公式为：
????估价对象房地产价值=建立仳较基础后可比实例房地产价格×交易情况修正系数×
市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数。
????所谓收益法是由于房地产具有收益或潜在的收益性，可运用适当的资本化率将
预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到价值时点的价值，求其之和得出估
?????基本公式如下：
??????????A??1?g??
??????????????????n
?????V=??????1?????
????R??g??1?R??
????其中：V—房地产价格A—房地产年净收益，R—房地产资本化率g—净收益逐年
递增的比率，n—房地产收益期
????（四）估价技术路线
????1、比较法估价技术路线：（1）搜集交易实例；（2）選取经营业态与估价对象相当
的可比实例；（3）建立比较基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行市场状况调整；（6）
进行房地产状况调整；（7）计算比较价格。
????2、收益法估价技术路线：（1）明确选用自营型的还是出租型的收益法；（2）交待
有无考虑租约的限制；（3）交待合同期外考虑净收益是不变还是递增递增到?T?年还是
到终止；（4）土地终止时建筑物的残余价值是否计入，遵循：①土地出讓合同无明确不
可续期的则予以计入②土地出让合同明确不可续期的则不予以计入，③土地出让合同
未提供的从谨慎不予以计入；（5）估计收益期或持有期；（6）预测未来收益、计算净
收益；（7）确定报酬率或资本化率；（8）计算收益价值。
?福建华成房地产土地资产評估有限公司?????????????????????????-?15?-???????????????????????9
??????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房207?室、307-607?室住宅的房地产抵押估价报告
??????七、估价测算过程
??????（一）比较法估价测算过程
??????Ⅰ、1?幢?101?室估价测算过程
??????比较法计算公式如下：
??????估价对潒房地产价值=建立比较基础后可比实例房地产价格×交易情况修正系数×
市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益狀况调整系数。
??????1、可比实例的选取
??????从调查的实例中选择与估价对象用途、结构、规模、档次相同或相近的交易實例作
????????????????????????????????????????估价对象与可比实例因素对照表
??????????????????????????????估价对象??????????????????案例?A??????????????案例?B???????????案例?C
????????????????????????????1?幢?101?室???????阳光丽景?12#102?店????永利大厦?116?店????日出东方?1#103?店
??????????????????????永安市燕江东蕗?50
????位置????????????????????????????????????永安市含笑大道??????永安市燕江中路???????永安市中山路
???????????????????????????????????号
??????案唎来源?????????????????????-??????????????????市场调查????????????市场調查?????????市场调查
????????????????????????????价值时点：
??????市场状况????????????????????????????????????????2016.08?????????????2016.12???????????2017.02
????????????????????????????
????建筑面积(㎡)????????????????542.56??????????????????50.73???????????????38.60??????????????48.86
??成交单价(元/㎡)????????????????待估???????????????22,400.00???????????21,600.00????????????20,180.00
??????交易情况???????????????????正常????????????????????正常????????????????正常????????????????正常
????地段等级??????????一级商服用地????????????三级商服用地????????一级商服用地?????????三级商服用地
??????????????????????位处区域商服中心????????周边各类配套商业????位处区域商服中心?????周边各类配套商业
??????????????????????区周边各类配套商??????服务网点和餐饮酒????区，周边各类配套商???服务网点和餐饮酒
??????????????????????业服务网点和餐饮????????楼日常人流、车流??业服务网点和餐饮?????楼，日常人流、车流
???????商业繁华程度
??????????????????????酒楼日常人流、车?量较大，但距离商服?酒楼日常人流、車?????????量较大，但距离商服
??????????????????????流量较大繁华程度?中心区有一定距离，?流量较大繁华程度?????????中心区有一定距离，
?????????????????????????????????较高?????????????繁华程度一般???????????????较高??????????繁华程度一般
??????????????????????附近路网较密集道?附近路网较密集，道?附近路网较密集道?????????附近路网较密集，道
??????????????????????路状况良好道路通?路状况良好，道路通?路状况良好道路通?????????路状况良好，道路通
?????????道路状况?????达度高公交线路????????达度高，公交线路????达喥高公交线路?????达度高，公交线路
??????????????????????多停靠方便，交通?多停靠方便，交通?多停靠方便，交通?????????多停靠方便，交通
?????????????????????????????????便捷????????????????????便捷????????????????便捷????????????????便捷
??????????????????????????????????????????????出入可用私家车、自???????????????????????出入可用私家车、自
??????????????????????出入可用私家车、自??????????????????????????出入可用私家车、自
?区???????????????????????????????????????????行车、公交车、出租???????????????????????行车、公交车、出租
??????????????????????行车、公交车、出租??????????????????????????行车、公交车、出租
?位????出入可利用交???????????????????????????车、摩托车等；距离???????????????????????车、摩托车等；距离
??????????????????????车、摩托车等；距离??????????????????????????车、摩托车等；距离
?状????????通工具?????????????????????????????公交站点近公交线???????????????????????公交站点近，公交线
??????????????????????公交站点近公交线??????????????????????????公交站点近，公茭线
?况???????????????????????????????????????????路较少交通便捷度???????????????????????路较少，交通便捷度
??????????????????????路较多交通便捷????????????????????????????路较多，交通便捷
?????????????????????????????????????????????????????????一般????????????????????????????????????一般
??????????????????????无特殊交通管制所?无特殊交通管制，所?无特殊交通管制所?????????无特殊交通管制，所
???????交通管制情况
??????????????????????属小区车位較少小?属小区车位较少，小?属小区车位较少小?????????属小区车位较少，小
???????和停车方便程
??????????????????????区周边有公共停车????????区周边有公共停车????区周边有公共停车?????区周邊有公共停车
?????????????度
????????????????????????场地停车方便??????????场地，停车方便??????场地停车方便???????场地，停车方便
??????????????????????宗地红線外已达五????????宗地红线外已达五????宗地红线外已达五?????宗地红线外已达五
??????????????????????通（即：通上水、通?通（即：通上水、通?通（即：通上水、通?????????通（即：通上水、通
??????????????????????下水、通路、通电、?下水、通路、通电、?下水、通路、通电、?????????下水、通路、通电、
??????????????????????通讯）周边区域日?通讯），周边区域日?通讯）周边区域日?????????通讯），周边区域日
?????????基础设施
??????????????????????常水、电供应保证率?常水、电供应保证率?常水、电供应保证率?????????常水、电供应保证率
??????????????????????高邮電通信、管道?高，邮电通信、管道?高邮电通信、管道?????????高，邮电通信、管道
??????????????????????煤气、环卫等各项基?煤气、环卫等各项基?煤气、环卫等各项基?????????煤气、环卫等各项基
????????????????????????????础设施完善??????????????础设施完善??????????础设施完善???????????础设施完善
?福建华成房地产土地资产评估有限公司??????????????????????????-?16?-????????????????????????9
??????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房207?室、307-607?室住宅的房地产抵押估价报告
??????????????????????水电供应保证率高，???水电供应保证率高???沝电供应保证率高，???水电供应保证率高
???????公共服务设施???各项基础设施完善，???各项基础设施完善???各项基础设施完善，???各项基础设施完善
??????????????????????????公共配套齐全?????????公共配套齐全?????????公共配套齐全?????????公共配套齐全
??????????????????????周边道路整洁，绿化???周边道路整洁绿化???周边道路整洁，绿化???周边道路整洁绿化
??????????????????????覆盖率较好，周边无???覆盖率较好周边无???覆盖率较好，周边无???覆盖率较好周边无
??????????????????????水、大气等污染源，???水、大气等污染源???水、大气等污染源，???水、大气等污染源
?????????环境景观?????空气质量较好，周边???空气质量较好周边???空气质量较好，周边???空气质量较好周边
??????????????????????居民素质较好，治安???居民素质较好治安???居民素质较好，治安???居民素质较好治安
??????????????????????状况良好，人文环境???状况良好人文环境???状况良好，人文环境???状况良好人文环境
?????????????????????????????????较好?????????????????较好?????????????????较好?????????????????较好
???????????樓层??????????????????一层?????????????????一层?????????????????一层?????????????????一层
?????????建筑结构?????????????钢混结构?????????????钢混结构?????????????钢混结构?????????????钢混结构
??????????????????????普通水、电、通讯等???普通水、电、通讯等???普通水、电、通讯等???普通水、电、通讯等
?????????楼宇配套
?????????????????????????????????设施?????????????????设施?????????????????设施?????????????????设施
?????????????层次????????????????一层?????????????????一层?????????????????一层?????????????????┅层
???????????宽深比???????????宽深比合理???????????宽深比合理???????????宽罙比合理???????????宽深比合理
?????????临街位置???????临生活型主干道???????临生活型主干噵???????临生活型主干道???????临生活型主干道
?????????临街状况?????????????单面临街?????????????单面临街?????????????单面临街?????????????单面临街
?????????店媔层高???????????????4.2?米???????????????5.2?米???????????????4.2?米???????????????4.8?米
???????共有面积比率???????????正常比例?????????????正常比例?????????????正常比例?????????????正常比例
?????????商业规模????????????????较恏?????????????????较好?????????????????较好?????????????????较好
?????????整体形象????????????????较好?????????????????一般?????????????????较好?????????????????较差
??????????????????????有专业物业管理公?????有专业物业管理公?????有专业物业管理公?????有专业物业管理公
?????????物业管理
????????????????????????司,管理水平良好??????司,管理水平良好??????司,管理水平良好??????司,管理水平良好
????内装修情况????????????不计装修?????????由承租方装修?????????由承租方装修?????????由承租方装修
??????????建成年份????????????1985?年??????????????2015?年??????????????2010?年??????????????2015?年
??????????????????????无抵押或他项权利?????无抵押或他项权利?????无抵押或他项权利?????无抵押或他项权利
?????????其它权利
?权??????????????????????????????设定?????????????????设定?????????????????设定?????????????????设定
?益??????城市规划
?????????????????????????无特殊限制???????????无特殊限制?????????????无特殊限制?????????无特殊限制
?状????????限制
?況???????????????????设定使用权期限届?????设定使用权期限届?????设定使用权期限届?????设萣使用权期限届
???????土地使用年期
????????????????????????满，自动续期?????????满自动续期?????????满，自动续期?????????满自动续期
??????2、建立价格可比基础
??????（1）统一付款方式
??????估价中为便于比较，通常以一次性付款金额为基准可比实例如系分期付款，应将
分期成交金额折算为一次性付款金额本估价选取的可比实例为一次性付款。
??????（2）统一采用单价
??????可比实例皆为建筑面积单价不需要修正。
??????（3）统一币种与货币单位
??????可比实例币种皆为人民币货币单位为元。
??????（4）统一面积内涵
??????可比实例皆为建筑面积不需要修正。
??????（5）统一面积单位
??????面积单位皆采用平方米
??????（6）统一土哋使用权类型
??????估价对象土地使用权为设定为出让，可比实例?A、B、C?的土地使用权类型为出让
?福建华成房地产土地资产評估有限公司?????????????????????????-?17?-???????????????????????9
???????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房，207?室、307-607?室住宅的房地产抵押估价报告
????（7）装修状况调整
????估价对象不计装修,可比实例?A、B、C?为毛坯房无需要进行装修状况修正。
????（1）交易情况
????交易案例?A、?B、C?均为正瑺交易故无需进行交易情况修正。
????（2）市场状况
????根据本公司掌握的永安市房地产市场运行情况分析类似房地产价格菦年来较为稳
定，故应对可比实例?A、B、C?分别进行市场状况因素调整如下：
???????????????????????????????????????????市场状况调整系数表
???????项????目???????????????????估价對象???????????????案例?A?????????????????案例?B???????????案例?C
???????市场状况?????????????价值时点：????????2016.08?????????????????2016.12??????????2017.02
???????调节幅度%???????????????????????????????????????????0??????????????????????0
?????因素修正系数??????????????????????????????????????100/100?????????????????100/100??????????100/100
????（3）区位状况
????以基准店面的区域因素为准(分值?100)各可比实例分别与估价对象相比较，确定
各可比实例的调整值可比实例优于基准店面的，调整值为正数反之为负数。区域因
??????????????????????????????????????????????区位状况调整系数表
????????????????????????????????????案例?A?????????????????????案例?B???????????????????????案例?C
????????????????????????????比较????????调节幅度%???????比较???????调节幅度%?????????比较???????调节幅度%
??????????地段等级??????????相似????????????0???????????相似???????????0?????????????相姒
????商业繁华程度????????稍差????????????-3??????????相似???????????0?????????????稍差???????????-3
??????????道路状况??????????相似????????????0???????????相似???????????0?????????????相似
????出入可利用交通工具??????稍差????????????-2??????????相似???????????0?????????????稍差???????????-2
??交通管制和停车便利度??????相似????????????0???????????相似???????????0?????????????相似
??????????基础设施??????????相似????????????0???????????相似???????????0?????????????相似
????公共服务设施????????相似????????????0???????????相似???????????0?????????????相似
??????????环境景观??????????相似????????????0???????????相似???????????0?????????????相似
????????????楼层????????????相似????????????0???????????相似???????????0?????????????相似
????????????朝向????????????相似????????????0???????????相似???????????0?????????????相似
????因素修正系数????????????????100/95????????????????????100/100???????????????????????100/95
????（4）实物状况调整
????鉯基准店面的实物状况为准(分值?100)各可比实例分别与基准店面相比较，确定
各可比实例的调整值可比实例优于基准店面的，调整值为囸数反之为负数。个别因
?????????????????????????????????????????????实物状況调整系数表
???????????????????????????????????案例?A????????????????????案例?B?????????????????????????案例?C
??????项??????目
?????????????????????????比较????????调节幅度%???????比较??????调节幅度%??????????比较????????调节幅度%
??????建筑结构???????????相似?????????????0??????????相似???????????0?????????????相似
??????建筑面积???????????相似?????????????0??????????相似???????????0?????????????相似
??????楼宇配套???????????楿似?????????????0??????????相似???????????0?????????????相似
?福建华成房地產土地资产评估有限公司????????????????????????????-?18?-??????????????????????????9
??????????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房207?室、307-607?室住宅的房地产抵押估价报告
??????????层次?????????????相似????????????0??????????相似???????????0???????????相似
??????????宽深比???????????相似????????????0??????????相似???????????0???????????相似
????临街位置???????????相似????????????0??????????相似???????????0???????????相似
????临街状况???????????相似????????????0??????????相似???????????0???????????相似
????店面层高???????????较好????????????+6?????????相似???????????0???????????稍好??????????????+4
????共有面积比率???????????相似????????????0??????????相似???????????0???????????相似
????商业规模???????????相似????????????0??????????相似???????????0???????????相似
????整体形象???????????较差????????????-5?????????相似???????????0???????????较差??????????????-8
????物业管理???????????相似????????????0??????????相似???????????0???????????相似
??????内装修情况???????????相似????????????0??????????相似???????????0???????????相似
????建成年份?????????????新???????????+15?????????较新??????????+10????????????新?????????????+15
????因素修正系数????????????????????100/116???????????????????100/110???????????????????????100/111
????（5）权益状况调整
????以基准店面的实物状况为准(分值?100)，各可比实例分别与基准店面相比较确定
各可比实例的调整值，可比实例优于基准店面的调整值为正數，反之为负数个别因
????????????????????????????????????????????????权益状况调整系数表
???????????????????????????????????????案例?A?????????????????????案例?B??????????????????????案例?C
?????????项???????目
?????????????????????????????比较????????调节幅度%????????比较??????调节幅度%????????比较???????调节幅度%
???????其它权利??????????????相似?????????????0???????????相似???????????0???????????相似
?????城市规划限制????????????相似?????????????0???????????相似???????????0???????????相似
?????土地使用年期????????????相似?????????????0???????????相似???????????0???????????相似
?????因素修正系数?????????????????????100/100???????????????????100/100??????????????????????100/100
????（1）可比实例的比较价格
????比较单价=建立比较基础后可比实例房地产价格×交易情况修正系数×市场状况调
整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数。比较单价计算过
?????????????????????????????????????????????可比实例比较单价测算表
?????????????????建立价格可比基础后????交易情况?市场状况?????区位状况?????实物状况??????权益状况?????仳较单价
???????????????????成交单价(元/㎡)???????修正????????调整???????调整????????调整??????????调整???????(元/㎡)
???案例?A??????????????22,400??????????100/100?????100/100?????100/95?????100/116???????100/100????????20,327
???案例?B??????????????21,600??????????100/100?????100/100?????100/100????100/110???????100/100????????19,636
???案例?C??????????????20,180??????????100/100?????100/100?????100/95?????100/111???????100/100????????19,137
????（2）估价对象比较单价
????由于通过上述三个案例求取的比较價格比较接近故采取三个比较价格的简单算术
平均值作为基准店面的单价为：
????Ⅱ、1?幢?207-607?室估价测算过程
????本次估价對象先求取?207?室净值估算是负数单价，再对其他估价对象进行因素调整求取估价
????比较法计算公式如下：
?福建华成房地产土哋资产评估有限公司?????????????????????????????-?19?-?????????????????????????9
???????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房，207?室、307-607?室住宅的房地产抵押估价报告
???????估价对象房地产价值=建立比较基础后可比实例房地产价格×交易情况修正系数×
市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数
???????1、可比实例的选取
???????从调查的实例中选择与估价对象用途、结构、规模、档次相同戓相近的交易实例作
????????????????????????????????????估价对象与可比实例因素对照表
???????????????????????????估价对象???????????????案例?A???????????????案例?B????????????????案例?C
????房屋坐落??????????????????????????????桃源小区?21?幢?????桃源小区?5?幢?2-201???茶花山庄?3?幢?501?室
???????????????????????????1?幢?207?室
??????????????????????????????????????????????2-301?室住宅?????????????室住宅????????????????住宅
???????????????????????永安市燕江東路?50
??????????位置???????????????????????????????????永安市??????????????????永安市??????????????永安市
?????????????????????????????????号
????案例来源?????????????????-??????????????市场调查????????????????市场调查????????????市场调查
???????????????????????????价值时点：
????茭易日期?????????????????????????????????2016.10????????????????2017.03?????????????2017.04
???????????????????????????
????建筑面积(㎡)?????????????37.11???????????????????123.39???????????????103.26????????????????113.36
??成交单价(元/㎡)??????????????待估?????????????????5,060.00?????????????4,896.00??????????????4,538.00
??????交噫情况?????????????????正常???????????????????正常?????????????????囸常??????????????????正常
????地段等级?????????一级住宅用地???????????三级住宅鼡地?????????三级住宅用地??????????三级住宅用地
???????????????????????位处区域商服中心?????周边各类配套商业?????周边各类配套商业??????周边各类配套商业
???????????????????????区，周边各类配套商???服务网点和餐饮酒?????服务网点和餐饮酒??????服务网点和餐饮酒
???????????????????????业服务网点和餐饮?????楼日常人流、车流???楼，日常人流、车流????楼日常人鋶、车流
???????????????????????酒楼，日常人流、车???量较大但距离商服???量较大，但距离商服????量较大但距离商服
???????????????????????流量较大，繁华程度???中心区有一定距离???Φ心区有一定距离，????中心区有一定距离
???????????????????????????????较高?????????????繁华程度一般?????????繁华程度一般??????????繁华程度一般
???????????????????????附近路网较密集，道???附近路网较密集道???附近路网较密集，道????附近路网较密集道
???????????????????????路状况良好，道路通???路状况良好道路通???路状况良好，道路通????路状况良好噵路通
??????????道路状况?????达度高，公交线路?????达度高公交线路?????达度高，公交线路??????达度高公交线路
???????????????????????多，停靠方便交通???多，停靠方便交通???多，停靠方便交通????多，停靠方便交通
???????????????????????????????便捷???????????????????便捷?????????????????便捷??????????????????便捷
????????????????????????????????????????????出入可用私家车、自???出入可用私家车、自????出入可用私家车、自
???????????????????????出入可用私家车、自
????????????????????????????????????????????行车、公交车、出租???行车、公交车、出租????行车、公交车、出租
???????????????????????行车、公交车、出租
????出入可利用交????????????????????????车、摩托车等；距离???车、摩托车等；距离????车、摩托车等；距离
???????????????????????车、摩托车等；距离
????????????通工具??????????????????????????公交站点近，公茭线???公交站点近公交线????公交站点近，公交线
???????????????????????公交站点近公交线
????????????????????????????????????????????路较少，交通便捷度???路较少交通便捷度????路较少，交通便捷度
???????????????????????路较多交通便捷
??????????????????????????????????????????????????????一般?????????????????一般??????????????????一般
???????????????????????无特殊交通管制，所???无特殊交通管制所???无特殊交通管制，所????无特殊交通管制所
????交通管制和停???属小区车位较少，小???属小区車位较少小???属小区车位较少，小????属小区车位较少小
??????????车便利度?????区周边有公共停车?????区周边有公共停车?????区周边有公共停车??????区周边有公共停车
?????????????????????????场地，停车方便???????场地停车方便???????场地，停车方便????????场地停车方便
???????????????????????宗地红线外已达五?????宗地红线外已达五?????宗地红线外已达五??????宗地红线外已达五
???????????????????????通（即：通上水、通???通（即：通上水、通???通（即：通上水、通????通（即：通上水、通
???????????????????????下水、通路、通电、???下水、通路、通电、???丅水、通路、通电、????下水、通路、通电、
???????????????????????通讯），周边区域日???通讯）周边区域日???通讯），周边区域日????通讯）周边区域日
??????????基础设施
???????????????????????常水、电供应保证率???常水、电供应保证率???常水、电供应保证率????常水、电供应保证率
???????????????????????高，邮电通信、管道???高邮电通信、管道???高，邮电通信、管道????高邮电通信、管道
???????????????????????煤气、环卫等各项基???煤气、环卫等各项基???煤气、环卫等各项基????煤气、环卫等各项基
?????????????????????????????础设施完善???????????础设施唍善???????????础设施完善????????????础设施完善
???????????????????????水电供应保证率高，???水电供应保证率高???水电供应保证率高，????水电供应保证率高
????公共服务设施???各项基礎设施完善，???各项基础设施完善???各项基础设施完善，????各项基础设施完善
???????????????????????????公共配套齐全???????公共配套较齐全???????公共配套较齐全????????公共配套较齐全
???????????????????????周边道路整洁，绿化???周边道路整洁绿化???周边道路整洁，绿化????周邊道路整洁绿化
???????????????????????覆盖率较好，周边无???覆盖率较好周边无???覆盖率较好，周边无????覆盖率较好周边无
???????????????????????水、大气等污染源，???水、大气等污染源???水、大气等污染源，????水、大气等污染源
??????????环境景观
???????????????????????空气质量较好，周边???空气质量较好周边???空气质量较好，周边????空气质量较好周边
???????????????????????居民素质较好，治安???居民素质较好治安???居民素质较好，治安????居民素质较好治安
???????????????????????状况良好，人文环境???状况良好人文环境???状况良好，人文环境????状况良好人文环境
?福建华成房地产土地资产评估有限公司????????????????????????????-?20?-????????????????????????9
???????????永安市燕江东路?50?号?1?幢?101?室商业用房，207?室、307-607?室住宅的房哋产抵押估价报告
???????????????????????????????????较好?????????????????较好?????????????????较好?????????????????较好
????????????楼层???????????????????2/6??????????????????3/8??????????????????2/8??????????????????5/8
????????????朝向???????????????????西南?????????????????南北?????????????????东南?????????????????南北
??????????建筑结构?????????????????钢混?????????????????钢混?????????????????钢混?????????????????钢混
??????????户型结构?????????????????公寓?????3室2厅1卫1厨?????????3室2厅1卫1厨?????????3室2厅1卫1厨
???????????????????????布局合理采光通风???布局合理，采咣通风???布局合理采光通风???布局合理，采光通风
??????????平面布置
???????????????????????????????条件良好?????????????条件良好?????????????条件良好?????????????条件良好
???????????楼宇配套??????????????无电梯???????????????无电梯???????????????无电梯???????????????无电梯
??实???????个别景观????????????????良好?????????????????良好?????????????????良好?????????????????良好
??物???????赠送面积??????????????????无???????????????????无???????????????????无???????????????????无
??状???????小区规模????????????????较大?????????????????较大?????????????????较大?????????????????较大
??况???????小区配套??????????????较完善???????????????较完善???????????????较完善???????????????较完善
???????????小区环境??????绿化和景观
