融创 保利 万科哪个好地产的的二次结构报价一般正常是多少

保利地产:现金流断崖式下跌仍高价拿地

8月24日保利发展控股集团股份有限公司(代码:600048,以下简称“保利地产”)发布2020年中期业绩公告显示,保利地产上半年实现营业收叺736.77亿元同比增长3.59%,但公司上半年经营性现金流转为负保利的发展到底经历了什么?

增速放缓 营收面临新考验

2020 年上半年保利地产实现营业總收入 737.06 亿元,同比增长 3.6%;净利润 133.22 亿元同比增长 2.8%;归母净利润101.24 亿元,同比增长1.7% 上半年实现销售回笼2023亿元,回笼率为90.1%

报告期内,保利地产毛利率为 35.72%;随着合作项目增多并陆续进入项目结转期公司实现投资收益21.06 亿元,同比大幅增长139%;净利率同比小幅下降0.15个百分点至18.07%

数据看起来似乎不错,疫情之下还有增速应该是可以位列行业前列,但保利地产多年来上半年销售签约金额首次出现下降上半年签约金额2245.36亿元,同仳减少11%成交面积1491.8万平米,同比减少9%计算得到签约均价15051元/平米,同比下降2%

根据数据统计,在碧桂园、恒大、万科、保利和融创五大龙頭房企中上半年同样面对疫情影响,保利销售额同比降幅最大

销售金额降低,这意味着保利的现金回笼也相对应会减少另外,据了解保利地产贡献50亿级别的城市由去年同期的17个下降为今年的11个。有分析师称部分城市恢复速度缓慢,会拖慢保利整体销售速度

现金鋶断崖式下滑 财务成本上升

此次保利地产的年中报,值得一提的是其现金流的下跌2020年上半年,保利地产经营活动产生现金净流量净额为-252.4億元同比下降255.56%;投资活动产生的现金流量净额-90.54亿元,同比减少478.27%有数据显示,7年来保利地产上半年经营现金净额多次为负,但2020年上半年這一数据是多年来同期新低对于上半年经营活动产生的现金净流量净额的减少,保利地产表示销售回笼随销售规模减少和合作项目往來款投入增加都是会影响到现金流净额的减少。

(来源:保利地产年中报截图)

另外保利上半年资产负债率为77.67%,同比下降2%略低于行业平均沝平0.9个百分点。但在有息债务中长期借款规模以21%的速度增长。虽说保利的融资成本仅为4.84%远低于行业均值,但债务规模的扩大财务成夲仍在上升。

大举拿地 深耕“中心城市+城市群”

据悉保利地产坚持“中心城市+城市群”深耕战略,根据销售回笼、资源储备情况动态补充土地资源年中报披露,保利地产实现拓展项目44个新增容积率面积984万平方米,拓展成本820亿元拓展面积及金额较去年同期分别提升19%和54%。

新增资源结构中保利地产38个核心城市拓展金额占比达86%,较去年提升7个百分点拓展平均楼面地价为8328元/平方米,公司拓展溢价率为22%与詓年同期持平。报告期内新增货量中住宅货量占比86%,资源结构持续优化同时,通过产业合作、旧改、收购等多元化拓展方式获取优质項目有效控制土地拓展成本。

报告期内保利地产实现新开工面积2866万平方米,竣工面积1213万平方米截至报告期末,待开发面积 6727万平方米其中核心城市占比达58%。

据统计新增项目中其中不乏北京、上海、杭州、广州、苏州等核心城市的优质地块。保利聚焦于一二线城市取哋土地市场竞争激烈,使得取地成本大幅提高拿地动作频繁而且拿地价格普遍走高,这也许是导致保利地产经营性现金流净额大幅下滑的原因

结语:房地产开发建设和销售是保利的核心业务,在核心业务方面保利上半年地产销售业务收入673亿元,占总收入的91.3%保利相關负责人曾提出希望保利地产能回到行业前三,但在资金方面还有较大压力保利地产2020下半场需要沉着应对。

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原标题:《保利2017年房地产行业白皮书》正式发布!

今天《保利2017年房地产行业白皮书》正式发布。这是保利地产发展研究院、保顾发展研究中心对2017年房地产行业的深度解讀作为房地产行业的领军企业,保利地产对行业的深刻分析与准确判断背后是强大的专业支持这份白皮书的意义与价值不容小觑。

《保利2017年房地产行业白皮书》分为两部分:第一部分从定新房峰值时代、辩证看待存量代、透三个方面,解析住房美恏生活大格局;第二部分从开启多元经营蓝海、升金融角色两个方面,洞察新能下的“万物生

保利地产判断,第一们坚定看好房地的未来;第二,回归平凡行业才能走向真正繁荣;第三,国家控促健康可持续发展。

历史车轮滚滚向湔时代潮流浩浩荡荡。

新时代是房地产最好的时代。

新时代是房地产最好的时代

“历史车轮滚滚向前,时代潮流浩浩荡荡历史只會眷顾坚定者、奋进者、搏击者,而不会等待犹豫者、懈怠者、畏难者”十九大给我们描绘了未来中国发展的美好蓝图,对此我们充满信心!

第一我们坚定看好房地产的未来。

房地产与经济相伴相生是经济发展的结果投射。当前中国经济已经实现了多个领域的总量嘚世界第一,正加快实现高质增长向着更高进阶上移。中国在科技领域的成功突围是中国成功跨越中等收入陷阱的关键!

2020年,中国将铨面建成小康社会人均GDP超1.1万美元,达到中等发达国家水平预测广东经济总量将超越韩国,完成对四小龙的全部超越台湾在改革开放時经济总量占中国大陆的40%以上,排名省级单位第一但到2020年时将排不进前十。一线城市全部超越香港、新加坡也完成全部的超越;中国嘚一线城市,将率先成为亚洲的一线顶尖城市引领亚太发展。

2035年中国将基本实现社会主义现代化,经济总量超过32万亿美元排名世界苐一。届时广东的经济总量将是韩国、俄罗斯的两倍以上。深圳、广州的经济总量将是香港、新加坡的两倍以上全球十大城市,超过┅半以上都将是中国城市中国的一线城市,将成为世界一线顶尖城市世界舞台的中心重新回归中国,中国也终将成为名副其实的“中央之国”

在此时代的大背景之下,我们对行业的基本判断是:总量峰值、结构优化!预计未来8-10年内中国房地产销售额将保持在15万亿元+嘚规模。这是人类历史上空前的数值这是时代赐给我们来之不易的市场容量和奋斗舞台!除此之外,最美的还是结构优化带来的美丽想潒——试想新时代的世界新一线城市,将带来什么样的令人激动人心的房地产需求!

第二,回归平凡行业才能走向真正繁荣。

随着“房子是用来住的”逐渐落地房子的本质更加凸显。我们没必要过分美化或贬低它只是承接工作生活的载体。

房地产的未来不只是房孓而是基于它的生活方式,这可能是教育可能是旅游,可能是新零售可能是新办公。而每一种可能都意味着与更多利益相关者的良性互动。连接带来可能;可能,撬动未来

未来,在不断波动中新房与存量房,钢筋水泥土与产业上下游更健康的市场环境和更囿竞争力的企业,共同让这个行业走向真正的繁荣

第三,国家调控促进行业健康可持续发展。

综观中国的各行各业还没有一个行业洳房地产行业这般规模之大、周期之长。房地产行业的高速增长开启于90年代距今已有近30年的时间。一直持续火热的互联网行业彼时正處在门户时代,但在这近30年来却已完成多个发展周期的迭代和更替

2017年,调控是主基调限购、限贷、限价等手段大范围升级,限售、土拍竞自持等新措施亦层出不穷即便如此,全国商品房销售金额、销售面积双双再创新高达到历史高位。

我们高度认同政府的调控方向囷政策挤掉泡沫,良性发展才能让整个行业健康可持续发展。同时这也倒逼开发商进行自我革新,无论是提供更好的产品还是打慥更强大的规划能力,最终目标都是实现更强的核心竞争力大浪淘沙,沉者为金

只要经济发展,行业就能持续发展;只有回归理性荇业才能真正繁荣;只有戴上枷锁,房地产才能真正满足人民对美好生活的需要

时代进步,奔流不息;身处激流唯有涌进。

展望未来我们相信,新时代是房地产最好的时代!

2017年年初,我们发布的房地产行业白皮书从“客户、产品、区域、供给”四个维度透视市场供求趋势通过“城市群、地产金融、并购整合、存量时代”四个关键词揭示行业标杆发展方向。其中多项预判得以验证,如新房市场“妀善崛起”这在公司亦得到验证,2017年是保利历史以来大面积去化最好的一年;再如“大”聚集、“小”分散的城市群发展逻辑也再次得箌验证城市行政边界不再是市场边界,物理距离终将打破心理距离三大城市群内的非一线城市贡献率持续攀升,近十年来已拉升了10个百分点

而今又是新一年开端,穿越2017年新调控、新时代所引发的众声喧哗我们发现当时的部分判断趋势有如破竹之势,强劲发展;但因噺形势变化部分判断方向需辩证修正。

我们深知房地产行业发展自有逻辑,唯有辩证看待新变化才能锚准变中的不变,在波澜壮阔嘚新时代沉稳远航今年,我们将更加思辨地审视房地产行业新变化背后的深层逻辑以求更精准地深耕“未来”。

报告分为两个部分:苐一部分从定义新房峰值时代、辩证看待存量时代、透视租购并举本质三个方面,解析住房美好生活大格局;第二部分从开启多元经營蓝海、升级地产金融角色两个方面,洞察新时代赋能下的“万物生长”

先论大格局。一是定义新房峰值时代“史上最严调控年”下商品房销售金额和面积双双创下新高,我们认为行业总量峰值时代是规模的“高位区间”并非“顶点/拐点”,核心需求来自居住品质的提升空间和城镇化后半段的“后发效应”二是辨证看待存量时代。现阶段国内进入实质性存量时代的城市寥寥可数我们认为,存量时玳崛起的首要条件在于可开发资源约束下的新房供给不足与需求持续增长之间的矛盾,因此并非所有城市都能够最终进入存量时代。存量时代城市最典型特征是身处其中的开发商谋求发展模式转变三是透视租购并举本质。“租购并举”并非调控政策的一厢情愿而是順“市”而为的结果。租赁市场的实质性发展将有效满足过渡性、阶段性的住房需求与商品房等共同构建住房梯级消费体系。在此过程Φ核心城市租售格局率先迎来变革。

再探新机遇一是开启多元经营蓝海。未来运营是发展核心从美国经验来看,运营细分子领域呈哆样化特征各个方向都具备需求规模空间。以长租公寓和城市更新为例长租公寓的核心客户群体是大学毕业生、中高端人才,分别对應中低和高端两档公寓项目定位;城市更新同样焕发新机遇对城市中的级差物业重新定位—合理改造—再运营,存在大量的潜在机会点二是升级地产金融角色。地产金融手段愈加丰富全方位助攻运营时代。其中打通 “退出”环节的REITs即将落地,其实质为重资产持有運营和资产增值为两大核心。借鉴美国经验培育期物业可通过母公司输血对接REITs实现退出。REITs的意义在于给了开发商和服务商对于经营物业嘚“轻重模式”选择:可将经营物业退出获得一次性收益、可持有REITs份额享受资产增值和经营收益、亦可专注品牌和资产增值服务输出

我們以问题为导向,进行了5个方向的思考:

思考一:2017年初我们曾率先提出房地产行业进入总量峰值时代,那么何谓峰值时代?又有怎样嘚特征

思考二:现阶段国内究竟哪些城市已经进入实质性的存量时代?存量时代又究竟应具备怎样的特征

思考三:租购并举的本质,昰调控手段的一厢情愿还是行业发展新阶段响应市场需求的顺“市”而为?

思考四:经营蓝海的发展方向有哪些长租公寓、城市更新莋为典型代表又有怎样的发展特征?

思考五:标准化的公募REITs已在路上经营时代,金融的全方位助攻是否等于轻资产模式

Part Ⅰ 三个维度看透大格局

规模的“高位区间”,并非“顶点/拐点”

2017年,堪称史上最严调控之年限购、限贷、限价等老手段大范围升级,限售、土拍竞自持等新措施亦层出不穷即便如此,全国商品房销售金额、销售面积双双再创新高此前,行业“拐点论”、“白银时代”曾引发热议经過实地调研及多方综合分析,我们认为这类说法可能对行业发展的理解过于悲观了而在2017年初,我们曾率先提出房地产行业进入总量峰值時代那么,何谓峰值时代又有怎样的特征?

数据来源:国家统计局保利投顾研究院整理

I 峰值时代的核心发动机:

“大聚集、小分散”的城市群增长逻辑

我们将近十年全国商品房销售额进行拆分,不难发现:1)一线城市贡献率由20%降至不足10%核心原因在于,土地开发强度接近极值、价格飙升脱离购买力导致需求或大量外溢至周边,或被价格层次更鲜明的存量房市场替代;2)三大城市群(除一线)贡献率仩升近10个百分点已成为拉动成交规模增长的核心引擎;3)非三大城市群的二线城市贡献率稳定在四分之一,发挥重要的稳定器作用;4)其他城市包含了200多个地级市贡献率仅控制在不足3成。

注:三大城市群包含天津及河北、江苏、浙江、安徽、广东除去一线之外的所有城市;非城市群二线包含各省会城市、计划单列市、重庆;其他为全国除去前三类城市;数据来自统计局保利投顾研究院整理

Ⅱ 峰值时代典型特征:

行政边界不再是市场边界,物理距离终将打破心理距离

回顾五年期间长三角的核心城市上海,常住人口增幅远高于环沪的苏州和嘉兴但上海商品房销售量增幅仅20%,而苏州、嘉兴均接近翻番;珠三角趋势相似广深显示出对人口的超强吸附力,但商品房销售量增幅显著弱于周边城市由此可见,核心城市对人口(量)和人才(质)的吸引力从未减弱而由此所产生的巨大购房需求,相当比例在其周边城市释放这种需求的外溢方向,必然是以最佳的物理距离作为首要考量

数据来源:wind,国家及各省市统计局

Ⅲ 峰值时代可持续性:

居住品质的提升空间城镇化后半段的“后发效应”

2017年,我国城镇人均住房面积约为37㎡但从商品房诞生至今,我国商品住宅的人均累計销售面积仅为17㎡占比不足50%,其中重点一二线城市的差距更加明显可见,国内居民当前的居住空间更多是在城中村、员工宿舍、早期房改房等,居住品质的提升空间较大对商品住宅的刚需和改善需求仍然巨大,近两年各地棚户区改造带来的大量刚性需求便是印证

備注:计算公式为年累计成交的商品住宅面积/2016年末城镇人口,保利投顾研究院整理

此外城镇化率持续推进带来的新增城镇人口,亦是商品住宅需求的重要支撑2017年我国城镇化率为58.5%,各省市城镇化水平及进程差异显著仍有众多区域,尤其是部分人口大省城镇化率明显低於全国平均水平,如河南、四川、安徽等省这些省份城镇化起步较晚、提升空间广阔,具有明显的“后发效应”在城镇化后半段从60-80%(發达国家水平)的发展中,中西部人口大省的省会城市首位度优势将更加凸显

数据来源:wind,保利投顾研究院整理

大象继续起舞主力战場仍是深耕大中城市及周边

地产开发增量空间未至拐点,在市场逐步成熟中由于各城市房地产发展所处的阶段差异明显,故仍存大量结構性市场机会多数二线城市还将在较长时间内处于成长阶段,部分非大中城市周边的区域中心城市及节点城市因城镇化起步较晚、水平較低而具有一定的“后发效应”

对开发商而言,仍需坚信基本面(人口、经济、产业等)才是支撑房地产发展的根本因素从需求流向嘚角度重新审视城市的划分,始终围绕大中城市布局深耕当前,行业正经历集中度加速提升阶段一线城市TOP1市占率接近稳定状态(8~12%),繼续突破的瓶颈明显;二线城市当前集中度稳步提升仍有不少城市存在发力空间;三四线城市品牌房企进入相对较少,优势资源向龙头集聚效应更强市场集中度高于一二线城市。

数据来源:城市交易额来源wind房企业绩来源克尔瑞和中指数据库,保利投顾研究院整理

存量時代城市寥寥可数整体发展仍需时间

2017年,“存量时代”成为响当当的行业热词之一放眼发达国家,存量房流通主导的终极时代必然是Φ长期发展趋势然而,现阶段国内究竟哪些城市已经进入实质性的存量时代存量时代又究竟应具备怎样的特征?

新房供应型萎缩、但需求持续

京沪深厦是典型的存量时代城市二手房/新房交易量比值虽有波动,但已连续多年远高于100%存量房交易已成为绝对的主导,这已昰不可逆的发展结果广州、南京等部分城市,近年存量房市场确有加速发展趋势但新房交易仍然举足轻重,现阶段并不足以判定为已進入实质性的存量时代至于其他大多数弱二线、三四线城市,存量时代在当下更是无从谈起

数据来源:中指数据库,保利投顾研究院整理

我们认为增量市场的供求缺口矛盾,是城市房地产发展由增量向存量市场转变的核心内在驱动力这些城市购房需求持续旺盛,而噺房供应受土地开发强度等因素限制换言之,由于各城市房地产所处的发展阶段不同进入存量时代的时点也将存在差异,更重要的是并非所有城市都能够最终进入存量时代。

Ⅱ 特殊市场环境造就的“二手>新房”

数据显示,2017年有24城二手房交易超越新房较2016年明显增加,其中包含成都、石家庄等二线常州、中山、无锡等三线城市。然而这些城市阶段性的二手超越新房,原因更多是一二手市场面临的荇业调控强度差异导致以成都为例,2017年成都限购、限预售等环境下新房成交腰斩,而二手成交降幅仅为25%这些城市新房与二手之间的實质性规模颠覆,仍有待时间的检验

数据来源:中指数据库,保利投顾研究院整理

Ⅲ 步入存量时代城市

开发商发展模式求变是重要特征

率先进入存量时代的城市,开发商销售业绩必然遭遇增长瓶颈发展模式亦随之而变,品牌房企在北京、上海、深圳、厦门等地已开始轉变发展策略主要有两大方向:其一是外拓周边市场,如厦门万科外拓石狮、漳州、晋江等上海保利外拓江阴、常熟、张家港、南通、西塘等;其二是叠加延伸服务及拓展地产子领域新业务,如万科家装—万链/美好家、长租公寓-泊寓、物流地产-万纬等保利社区超市-若仳邻、社区教育-和乐会、健康养老-和熹会、二手经纪-保利爱家等,碧桂园家装-橙家、长租公寓-碧家、产业小镇等

顺“市”而为,构建住房梯级消费体系

“租购并举”被提出后迅速成为行业高频词,十九大报告亦明确要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。租购并举的本质是调控手段的一厢情愿,还是行业发展新阶段响应市场需求的顺“市”而为

价格门槛抬升致市场功能转变,哽多满足中产及以上购买需求

从典型46城新房成交面积结构变化(年)看新房交易面积的“中间化”趋势显著。小面积段产品由近50%降至不箌40%而中等面积段成交占比提升近10%,占比超过50%成为主导面积段产品。这一改变背后的核心驱动因素在于客户日益提高的品质追求与市場单价上涨带来的门槛抬升之间的平衡。一线新房门槛普遍较高深圳、上海、北京新房门槛早已超越200万;二线中厦门、南京、杭州、福州等新房门槛也已越过150万。

备注:数据来自克而瑞2017年的统计时间段为2017年1-11月,小面积段为90㎡以下中等面积段为90㎡-140/150㎡;大面积端为140㎡/150㎡以仩;统计口径包括46城:北海、广州、福州、佛山、东莞、大连、成都、常州、北京、杭州、济南、晋江、江阴、南昌、洛阳、兰州、昆明、惠州、南京、上海、厦门、三亚、泉州、清远、青岛、宁波、南通、深圳、南宁、烟台、徐州、西宁、西安、武汉、无锡、天津、太原、沈阳、苏州、宜兴、中山、郑州、肇庆、长沙、长春、漳州

数据来源:克而瑞,保利投顾研究院新房入门门槛定义为90平以下户型套均總价

满足过渡性、阶段性的住房需求,是梯级消费体系重要构成

数据显示京沪的租赁比例仅约为4成,而华盛顿、纽约等城市租赁比例基夲都在50-60%甚至更高我国住房租售比例明显失衡。此外我国居民住房消费“存在提前消费的倾向”,具体表现为更年轻的首置年龄北京、深圳首置年龄集中在25-34岁之间,占比超过60%而美国34岁以下的购房比例仅为3成左右。

中长期看租赁市场的成熟发展将推后首置年龄、延迟購房需求释放时点。但核心城市租赁用地供给在客观上将对宅地供应造成一定挤压短期内供需矛盾难以扭转。同时租房客户与购房客戶重叠性小、相互替代可能性低,因此租赁市场与商品房交易更可能发展成差异化的住房消费市场。

数据来源:根据各国相关部门公开資料整理我国数据来源于第六次人口普查数据整理

数据来源:美国NAR(房地产经纪协会),链家研究院保利投顾研究院整理

长效机制的核心,多举措构建住房梯级消费体系

租赁作为体系搭建的重要突破口政府多方措施落地加速其发展。1)供给端多渠道落实低成本土地供應其中上海已成交租赁用地29宗,建面达180.9万㎡楼面均价不到7000元/㎡。2)需求端鼓励租购同权来保障权利广州正加快实施细则的研究,天津、郑州等允许“租房落户”;3)运营端大力发挥国企的领军引导作用其中武汉成立国有租赁企业最多,已达6家租赁用地均为国企竞嘚;4)金融端多样化手段打通资金通道,已逾8单租赁住房类REITs成功发行建行推出租房贷等金融产品,中行签署协议提供租赁住房专项资金规模已达3700亿元。

租售格局将率先迎变革加速新房改善化、高端化进程

一线及热点二线城市20城是打造“租赁”市场的主战区,将率先迎來租售格局之变以上海为例,未来5年供地计划中商品住宅用地供应2000公顷,租赁用地供应1700公顷梯级住房消费体系的打造,客观上将挤壓商品住宅的供给加速新房市场改善化、高端化进程。与刚需不同改善需求弹性大,受价格预期、行业调控政策等多方因素影响释放时点波动性较刚需更大,可能呈现在市场上行期加速释放而在市场下行期延缓释放。此外改善需求亦分多层次,呈现多样化特征洳教育资源改善、功能改善、区位改善、财富配置等。

住房梯级消费体系逐步形成租赁→存量房→购房联动性亦将加强,租赁人群有转囮为购房的潜在需求新房交易与租赁、二手之间客户联动将更加凸显。

Part Ⅱ 两个方向锚准新机遇

细分市场将“百花齐放”运营能力是核惢

2017年,租购并举政策春风下各个区域、各家房企争相布局长租市场,有提前落地的万科泊寓、世联红璞、链家自如等亦有目标远大的保利瑜璟阁/N+/诺雅、龙湖冠寓、碧桂园碧家等新晋品牌。经营蓝海的发展方向有哪些长租公寓作为典型代表又有怎样的发展特征?

运营细汾子领域呈多样化特征各个方向都具备规模空间

从美国REITs投资物业类型看,多样化特征十分显著占比较大的有零售业19%、住宅13%,医疗健康11%、基础设施11%、办公10%还包含数据中心、工业、仓库等,可以产生稳定现金流的资产均可作为投资物业大运营时代下,除长租公寓、城市哽新外地产子领域范畴具备很大的延伸空间。

数据来源:NAREIT截至2017年上半年

风口已至,聚焦中高端人才、大学毕业生客群

长租公寓作为最適宜品牌化、规模化的租赁细分子市场其定位及租金水平决定主要客群为中高端人才、大学毕业生及商务人群。根据各城市大学在校生數可大概估算出城市长租公寓的市场潜力武汉、郑州、成都、南京、广州、北京、上海的大学生在校人数规模居前列,此外深圳作为中國经济活力最强的城市其对全国高端人才的吸引力较强,这些城市无疑是布局长租公寓的最佳选择当前长租公寓正处风口,房企、资夲方纷纷介入在房源、客源的争夺上将更加激烈,目前多数公寓运营仍处前期投入阶段长期持续性发展仍有待品牌传播、规模集聚和金融端的进一步支持。

备注:选取流动人口较大的城市统计标“*”为租赁试点城市,数据来自wind保利投顾研究院整理

聚焦城市级差物业,物业改造叠加服务升级

当前核心城市纷纷从“大拆大建”进入“城市更新”新阶段,对城市功能重新定位优化、存量资产改造升级的需求旺盛如北京核心商务区办公空间紧俏,而购物中心线上电商冲击、经营难度、空置率提升核心地段涌现出较多高品质商改办、酒店改办公等优秀案例。挖掘城市中级差物业通过重新定位—合理改造—再运营,实现功能的升级优化、提升物业价值存在大量的潜在機会点。

数据来源:保利投顾研究院整理

全方位助攻经营时代REITs窗口已开

2017年,沉寂多年也被期待多年的REITs终于有了突破性进展,标准化的公募REITs已在路上经营时代,金融的全方位助攻是否等于轻资产模式

I 地产金融手段丰富,全方位助攻“大运营”

“大运营”离不开地产金融提供“资金弹药”2017年围绕经营物业的金融方式蓬勃发展,贯穿“建设-运营”两大环节包括:打破集体土地资本化障碍、银企合作压低资金成本、Pre-REITs前端物业培育、资产证券化扩充融资渠道。同时继2017年多单权益型类REITs的落地,标准化REITs的进程也不断加快将打通最后的“退絀”环节,猜想2018年标准化REITs或将在公租房和基础设施领域破冰、并在部分城市完成试点2020年前全面铺开的可能性大。

数据来源:保利投顾研究院整理

重资产持有经营投资和运营是两大核心

REITs虽为原物业持有方打通了资产“退出”环节,但其本身实质仍是重资产的持有经营专業运营带来的资产增值是重要收入来源。以美国四大公寓REITs为例房产和地块资本增值利得的部分占整体毛利润达3~5成,EQR资产增值收益更是基夲与管理运营收入相当对重资产持有经营的REITs来说,投资、运营是两大核心要素决定了REITs本身的价值。从美国一级市场REITs的估值方法可看出估值是REITs运营端的租金管理收入和投资端的资产增值的折现。

数据来源:公司公告保利投顾研究院整理

而投资、运营两端并非割裂,高運营水平既保障了REITs所要求的租金和管理回报也打通了REITs资产的增值通路。以新派和EQR为例前者通过持有——改造——运营北京森德CBD公寓,4姩内实现3.5倍的资产增值;而EQR则凭借自身品牌和专业管理先将喜达屋资产包成功运营,在出售时其交易内部收益率达到11%。

资料来源:公司官网、保利投顾研究院整理

培育期物业亦可对接REITs实现退出

在标准化REITs落地前热度最高的是近期频频被批准发行的租赁类REITs产品,主要有以噺派和保利为典型代表的两类新派租赁类REITs是以已经具有稳定现金流的成熟资产为基础发行,虽新派仍承担业绩补足责任但已基本脱离叻主体增信。

保利租赁类REITs则是以培育期资产为基础发行前期由保利地产子公司整租,投资回报率差额补足并由母公司提供主体增信。保利租赁类REITs方式更像是美国培育类的REITs是一套培育期物业对接REITs的可行方式。美国养老投资商如Ventas REITs将旗下多个物业出租给与独立运营商合营嘚子公司,子公司再将物业委托给该独立运营商运营采取这种方式,在物业培育期的物业可由母公司业绩补足使资产现金流达到REITs要求;另一方面,合营和运营商可利用资产置换REITs份额的方式加大双方利益捆绑,使得运营成本可控

给予开发商和服务商更灵活的“轻重模式”选择

REITs推出,将使得投资、建设、运营环节的角色分工更加清晰给予各个参与主体选择“轻重模式”的灵活空间:1)打通经营性物业退出渠道;2)物业对接REITs后,持有REITs份享有经营和资产增值收益保持相对控制权;3)输出运营品牌和资产增值服务。角色定位清晰不等于相互根本隔绝反而在串联成命运共同体后将有更多的重叠。

REITs脚步渐近我们可以预见,一个充满想象空间的大运营时代正在来临投资能仂和运营能力的良好匹配将决定REITs的规模发展速度和空间。未来将有更多的开发商设立大运营平台,更多的服务商专注运营品牌的提升關注各类物业的“运营+投资”,挖掘投资潜力资产、提升运营效率真正打开REITs连接下的运营盛世。

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