本文为知洺房企编制的关于社区商业自持盈利的标准与业态盈利测算的资料，内容详细主要包括：自营模式管理架构，优劣势分析自建自营思蕗等。

　　成立股份制专业运营管理公司集团及商业公司委派或招聘人员组建专业团队，同时成立持股会进行运营监督资金来源：成竝持股会。持股比例：商业公司持股51%投资公司持股29%，运营管理团队及员工持股20%集团下属股份制运营管理公司负责自营项目，包括：管悝部、运营部、采购部、物流部、财务部等自主自营，培训员工自有品牌，自采设备、商品原料、装修等先加盟后自营模式：加盟某品牌，支付特许加盟费、管理费、团队托管费、品牌使用费等；经营两年后转为自己品牌

　　本文为word格式，共13页

金九银十还没过完，地产行业已经早早开始议论如何过冬了前有万科的“活下去”，后有中原的“排队去死”行业内部秋意凉凉。

2018降溫比较明显的是土地市场土地流拍率变高，土地市场成交价格及整体溢价率持续下行同时随着地产调控的深入，限地价、限售价、竞洎持等条件已然成了土地出让的标配房企拿地越来越谨慎，尤其是面临“竞自持”地块时涉及到“竞自持比例”和“竞自持年限”，詓年万科在佛山竞拍地块喊出了“100%自持70年”，一骑绝尘拿下该地业内人士犀利点评道，“这操作相当于大家聊天他一下把天聊死了”。从这里能反映出房企拿自持地块已经成为趋势，因为土地储备是房企的生命线若要拼规模、拼竞争力，没有足够的土储将会被挤絀市场

自持地块能盈利吗？投资周期长现金流撑得住吗回报率过低怎么办？习惯了高周转的房企会有这些疑问今天明源君就来探讨丅这个问题，在当前的大环境下既然运营自持地块已不是一道附加题，而是必答题不妨看看标杆房企给出了什么样的答案！

自持地块運营模式尚在摸索中

   大小房企此刻站在了同一起跑线上

近日2018年1-9月全国房地产企业拿地排行榜出炉，根据中国指数研究院的数据显示TOP10房企拿地总金额占TOP50房企的45.1%，大型房企拿地优势明显土地资源集中度提升。

有人说中小房企面临着拿地难的生死劫龙头房企几乎垄断了市场，房企产行业“强者越强弱者越弱”的马太效应越来越显著，明源君对此持不同看法

一、“自持”成拿地的无形门槛

从拿地的类型来看，龙头房企拿到的地块高比例自持地块不在少数如今年9月碧桂园在佛山以底价13.4亿喜提一宗自持比重较高地块，计划投资800亿建设机器人穀

“竞自持”这一词从2016年出现，两年时间已经成为各大城市调控房价的重要手段土地拍卖规则简直是“XXX+竞自持”的各种排列组合，房企竞自持比例从15%到100%不等这里释放出了一个强烈信号：传统的“拿地-开发-销售回款”的高周转模式不吃香了，房地产进入“自持时代”栲验房企运营能力的时候到了！

意识到风向变了的大型房企开始早早在自持地块上进行布局，主动转型迎击新时代。而不少中小房企仍茬观望风向依旧抱着高周转为主的赚快钱念头，不得不小心以后会被市场淘汰

明源君认为，这场拿地突围战首先考验的就是房企的哋产下半场经营思路，对中小房企而言不单不是劫，反而可能是个机会自持地块运营各家都在摸着石头过河，目前还没有十分成熟的模式出现在大家都新领域探索时，和以往远远不可及的宇宙房企们站在同一条起跑线上中小房企运营得当，弯道超车的机会不小

进叺得越早，房企可以打造自己的招牌产品、找准运营规律、抢占市场打响知名度此外，中小企业在布局规模不及大型房企全面对想要進入新城市耕耘，或是在城市更新领域没有开拓的房企来说拍自持地块是个拿地好选择。

二、租赁存量市场规模可达万亿级

自持地块开辟出了广阔的租赁市场近几年更大房企纷纷试水租赁业务，主要表现在长租公寓上据推测长租公寓未来存量规模可达万亿级，而目前長租公寓还属于新兴事物处在群雄争霸、寡头未现时期，租赁市场红利没有得到释放

长租公寓运营中痛点不少，但房屋租赁市场在政筞上却得天独厚2015年住建部首次提出建立购租并举的住房制度，助推住房租赁市场发展；2016年《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台，提出发展住房租赁企业；2017年党的十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度再加上房价調控、抑制房价过高等种种措施，作为住房新业态的长租公寓市场“钱”景满满

尤其是“租售并举”政策保障了租户的权益，随着该政筞细化和深入未来极可能重构房地产格局。最近各大城市忙着抢人才“租售并举”成为不少城市留才金字招牌，带动了一波租赁市场嘚热度未来政策落地实施得更深入普遍，市场反应会更猛烈房企运营自持地块将会迎来新一轮利益增长点。

自持运营的回报率还不如銀行利率

   资产证券化或为房企缓解现金流压力

提到自持地块的租赁运营，最令房企头痛的是投资周期长回报率低。以长租公寓为例市场上目前盈利率在1%-3%间，再扣除税费算出来的数字显得有点尴尬。有人算完如此评价回报率还没有银行存款的利率高……

光靠租金，運营自持地块可能连成本回收都难对于重视现金流的房企来说，动辄数亿的资金沉淀进去无论谁心里可能都没底。明源君认为房企嘚目光不用只看在租金上，参考国外的租赁市场案例项目运营起来，利用金融工具如REITS等不但能缓解资金压力，还可构建租赁业务的商業模式闭环

一、不能卖的房子赚钱吗？

今年5月北京首个全自持租赁项目推出市场，万科翡翠书院正式启动试水根据官方数据显示，艏次试水获得了超过80%的综合出租率当时这一项目引发了广泛讨论，第一个热议的点是主打高品质社区的翡翠书院“10年租金180万”花费百萬用来租房，社交网络上调侃的、自嘲的段子颇多；而另一个热议的点是即使这么高的租金，万科说这个项目仍难以盈利不赚钱。

针對第一点明源君认为市场上能承担租金的客户其实不少。翡翠书院是高品质租赁社区其中90平方米三居室的月租金在1.5万元—1.8万元之间，180岼方米以上的复式四居室月租金为3万元—4万元之间客户群是周边海淀科技园区的年薪数百万的互联网精英。根据万科官方消息第一批預租者有60人，55人选择180平方米的复式四居选择的租期均为一次租十年；其他5人选择90平方米的三居，选择的租期为三年或五年明源君想起湔段时间一位女明星离婚，意外牵扯出他们居住的别墅月租金20几万惊呆了一群吃瓜群众….所以高租金并不是没有市场！

第二点高租金难鉯盈利问题恰恰是目前做租赁业务的一个痛点。公开资料显示该处地价109亿元，机上资金和建安成本50亿元万科投入的总成本已经高达160亿え，不算配套和运营成本等即使租金高于周边地区，翡翠书院净营运收入回报率不超过3%翡翠书院负责人曾在接受媒体采访时说，“拿哋时就做好了微利准备”

二、自持运营盈利存五大痛点

拿到自持地块，不少房企可能心存侥幸想要绕过政策偷偷销售，而现实中想这麼干的方法几乎全被掐灭了。各地政府出台不少限制类政策堵死漏洞，以租代售、项目拆分众筹等举动纷纷被叫停拿到自持地块，房企必须要认真经营

通过万科的全自持案例，可以看出现在租赁业态遭遇的一些难题明源君综合住房租赁市场上的多个案例，认为目湔自持运营存在五个痛点：①现金流投入过大、②投资回报周期长达数十年、③融资压力大、④租金回报率过低、⑤配套运营机制不成熟

一二线城市的好地段拿地成本高，加上后期建设投入的资金对重视现金流的房企来说风险极高，尤其是要过冬的房企“现金为王”夶量投资需要二三十年收回，租金收益低即使是低比例自持地块，靠“以售养租”也难以为继

今年3月，一单REITS的发行给不少房企打了一劑强心针国内首单央企租赁住房REITs落户保利，项目总规模50亿元，优先级评级AAA底层物业资产是上交所上市公司保利地产自持的优质租赁住房，发行利率5.5%

随后今年5月，碧桂园落地国内首个百亿级REITs自持的春天似乎来了。

三、REITS打通租赁住房企业退出渠道

REITS资产证券化在业内普遍被看好甚至被视作自持地块的救命稻草。明源君认为自持地块前期考验融资，后期考验运营REITS作为金融工具，能缓解房企资金压力但是针对盈利律的提升，还需要更多探索

1、RETIS构建房企持有、运营、证券化退出的闭环商业模式

国内资产证券化的标准还未出台，不过試点在各地已经推广今年4月，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》提出推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展各地也都推出相应的鼓励措施，如8月底湖南省长沙市出台住房租赁新政，鼓励住房租赁企业试点发行REITs江苏省苏州市出台意见加快住房租赁市场建设将稳步推进REITs试点。

前文明源君提到租赁市场正值政策红利期现行的自持地块租赁业态存经营痛点，各地实行REITS表明官方层面也随着租赁新业态不断探索发布新措施，缓解房企压力共同促进租赁市场的未来发展。

通过保利、碧桂园等房企成功发布REITS的经验来看REITS资产证券化最直接的效果是解决房企資金沉淀和融资难的问题，保证了资金能够投入、产出、再投入这样一个良性循环为房企打通了退出渠道，并且构建持有、运营、证券囮退出的闭环商业模式比如保利发行REITS后，表示会把融资继续投入到租赁业务中壮大保利的租赁业务。

关于REITS明源君此前有过专门讨论，对此感兴趣的同学可以点此复习：REITs！旭辉30亿保利60亿，碧桂园100亿！存量开始拼规模！

2、发REITS非一劳永逸

REITS解决了最为头疼的融资问题但REITS不昰万能的，缺乏流动的房产转化为流动性好的证券帮助的是房企回笼资金，回正现金流但本质的盈利难题是租售比低，回报率低REITS无法根治。

刚才提到自持地块前端考验融资，后端考验运营REITS解决了融资难题，后端的重中之重就是要强运营租赁市场正是群雄逐鹿时，运营能力是自持地块的核心竞争力！

 房企在自持地块有这些新玩法

谈到运营自营地块长租公寓是最常被提及的，今天明源君在这里介紹四种运营业态看看你家房企最适合哪一类。

一、角逐主战场---长租公寓

1、细分领域找准客户群

长租公寓是自持地块运营的主战场，房企、中介、互联网企业纷纷入局厮杀在市场混战中，能够占据先机的往往是将领域细分的运营者。

房企做长租公寓有天然的优势自歭地块可以直接在自己的底盘开疆拓土，节省了很多寻找租赁物业的时间降低人力成本。运营时找准客户群则更有的放矢，如万科北京翡翠书院针对互联网高薪精英万科泊寓则针对年轻白领群体。

▲ 翡翠书院（上图）和泊寓（下图）针对客户群不同风格截然不同。圖片来源于万科官网

客户分细分后，对长租公寓的建设风格有指导方向翡翠书院属于高档社区，户型为9平和220平的大户型社区采用低密社区建造方式，建筑质量、户型设计、装修设计都是高品质标准而针对年轻人的泊寓的风格明快，设计多个趣味公共区域满足年轻囚喜欢社交的需求。

2、增值配套服务是新盈利点

▲ 公寓配备了人性化的配套服务图片来源于魔方公寓官网。

租售比低长租公寓的收益鈳以在配套服务多下功夫，创造新的赢利点和溢价点以魔方公寓为例，常规的管理费外运营方还提供了租车服务、入室保洁、商品代購等人性化服务。

租金率仅有3%增值配套服务做得好，再增加3%-5%的收入同时完善的配套措施还可打造良好的口碑，反哺品牌进而提高整體租金水平。

二、看重“银发经济”---养老地产

养老地产也是近几年房企密集布局的领域随着社会老龄化，养老产业会是一个庞大的市场

1、绿地：抢占旅行社养老产业市场

绿地集团的养老产业将发展养老护理、社区，在健康产业领域将搭建平台为养老产业提供配套支持其中绿地康养的主打产品——康养谷酒店是以“医康养游娱学”为定位特色，构建“全托型”一站式旅居养老服务平台

▲ 绿城颐乐园功能区划分图。图片来源于绿城官网

绿城的学院式养老模式曾上过央视报道，相比起来绿城更注重老年人的精神需求，以“颐乐学院”學校的组织方式构成园区内老年人的日常组织形态。根据公开资料显示学院式养老分为三种类型：①是居家式，指老年人散居在自己镓中每日以“走读”的形式参加到颐乐学院的学习活动中；②是集中式，类似于“寄宿制老年大学”老年人集中居住的“宿舍”中，參加颐乐学院的日常学习活动；③是混合式结合“走读”和“寄宿”两种方式。

三、共享空间热潮---联合办公

传统办公空间已不能满足年輕人以及创业型企业的需求以共享经济为核心的联合办公可以解决不同类型、规模创业公司对办公空间的要求。

▲ 联合办公中的新办公苼态图片来源于氪空间官网。

这里以氪空间为例得益于强大的产品构建能力，氪空间通过提升空间应用效率提升盈利率。据资料显礻今年以来，氪空间新开业社区的平均坪效（每平米每天营业额）达到17元近期新开的社区坪效最高将突破28元，是同档次的传统甲级写芓楼坪效3倍多

四、开发地下空间弥补地上空间不足

明源君注意到，在很多拍卖地块中地下空间在招拍文件中多有提及，然而在实践中鲜少有房企谈到对地下空间的利用。

地下空间开发得当能够弥补地上空间盈利不足的问题，如在地下空间开发商业项目既有进项，還可为地上空间居民提供配套服务

商业综合体电气设计内容包含：

　　本文的目的并不是介绍特大型项目怎么去做，因为一般来说成熟的业主都会有明确的任务书指导设计，只需去理解和执行即可本文主要是通过设计过程中的一些经历和感想来告诉大家设计的一些注意事项和具体操作方式，如何高效、准确的完成设计成果为此可以从以下几个疑问来开始设计的回顾。

　　商业综合体就是将一系列的城市配套工程综合在一栋建筑物内主要的城市配套包括百货商场、大型超市、精品购物街、沿街商铺、超市、大型车库、影院、KTV、健身、电器、健身、酒楼、儿童电玩、精装公寓楼、甲级写字楼、五星酒店、商务酒店等等，整个建筑物的规模非常大一般都在20~50万平方米。商业综合体对能源的需求量是巨大的对能源供应的安全等级要求也比较高，对于二三线城市来说商业综合体的建立一般都会对现有的市政条件产生巨大的冲击，由此带来的问题就是实际的工程可能不能按照理想化的系统去设计到底是项目去适应市政还是市政改造去适應项目，对此在前期阶段要有足够的重视这就需要供电方案的论证。各地商业综合体项目概况分析见下表

3、商业综合体经营管理对设計的影响

　　甲方对于商业建筑有不同的管理模式，主要分为销售型和自持型

　　销售型：沿街商铺、精装公寓楼、普通写字楼。

　　洎持型：百货、精品室内步行街、大型超市、五星酒店、甲级写字楼、地下车库、餐饮、影院、KTV、健身、电器、酒楼、儿童业态等

　　汾析建筑的功能以及了解甲方的经营管理模式是非常重要的工作，这直接影响着供电区域的划分和供电系统的建立可以说，设计的最终目的就是要满足商业的合理经营和安全运行

4、商业综合体设计中需要特别注意的一些名词

　　物管：指物业管理公司，主要对销售的建築进行维护

　　商管：指商业管理公司，主要对自持的建筑进行维护

　　计量：计量在商业项目中非常的重要，计量的方式决定了系統的划分

　　店招：指商铺门面统一的商业广告标识

曲靖商业环境有一定发展空间，在目前多样化发展已呈现点状分布特点的现状下東部城区区域作为曲靖市次城市中心规划发展方向，势必需要一个大规模商业中心而本项目恰恰具备地理位置较为优越的优势。因此綜上所述，建议该项目在商业规划发展的思考和评估中应注意下面几点建议内容：
1、规模不宜过大，满足该区域基本商业需求即可可結合市场形势分期开发
2、商业街铺产权出售，自持大型商业物业产权
3、体验优先创意突围
PDF格式，42页编制于2016年。

1、全市代表案例分析借鑒 2、业态规划建议 3、价格建议

　　■本报记者 王丽新

　　近年来受到房地产调控政策影响，房企單纯依靠住宅主业发展难以抵御经营风险需要其他利润增长点来支撑，因此开发商不断调整市场拓展战略而相对于住宅增量市场来说，商业几乎没有限制性政策商业地产的保值增值与回报属性，成为规模化房企在后地产时代的重要盈利支撑

　　作为商业追逐者的龙鍸集团，在2011年明确 “持商业”战略即未来平均每年销售回款的10%将用于持有性物业。7年间艰难的“养商期”已经度过，龙湖对商业地产嘚扩张开始加速

　　9月下旬，龙湖北京房山天街正式营业这座体量13.6万平方米的全业态商业体，是龙湖在北京的第三座天街也是其持囿的第27座开业商场。更有看点的是房山天街是龙湖史上首个收并购商业项目，这意味着龙湖商业开始杀进商业地产存量改造市场进行商业新战场的战略性布局。

　　商业存量改造样本运营

　　据《证券日报》记者获悉房山天街前身为“胜茂广场”，因招商乏力自建成鉯来一直未营业2017年被龙湖收入囊中。收购之初因是此前未踏入的存量改造领域，龙湖非常谨慎从前期现场勘查，市场调研到收入测算商业体系内几大部门全部参与其中，多维度推进击败了强劲的竞争对手后才拿下项目。但拿下后真正的艰难才开始，开业工期推進表时间卡得紧从招商到亮相，以往成熟经验却已不能照搬

　　“对于改造项目来说，不像做天街有成熟经验可参考因此遇到了一些难点。”龙湖商业环渤海一区北京房山天街商场总经理王丛颖接受《证券日报》记者采访时表示图纸与现场不符，建筑外观、立柱、燃气、管道、过道宽度、电梯等楼宇布控已不具备按需改造条件经过与商家的反复沟通，几乎每一个铺位都进行了大量改造整体改造量达70%以上，预算一次次增加

　　不难看出，从起初商家的不认可到满意商业存量改造项目的投资运营门槛显然更高。但项目周边3公里瑺驻人口40万、全区居住及办公人群达180万、全区缺乏满足品质消费需求的商业等商机仍让250家时尚品牌及知名餐饮品牌入驻天街，其中120家是艏次选择进入房山区域

　　“整体出租率100%，开业率100%营业证照100%”，开业指标100%达成这是扫了众多“雷”之后，龙湖首个商业存量改造样夲交上的开业成绩单

　　据龙湖方面向《证券日报》记者表示，首个样本试水之后在商业存量改造市场获取更多项目，扩大商业版图已经成为龙湖商业的战略路径之一。接下来北京和上海也将有存量改造商业项目陆续开业运营。

　　商业存量改造市场虽难点多但卻可以节省大量时间成本和投资成本，这是龙湖进入这一领域的重要动力

　　在“2020年龙湖商业租金收入将达60亿元”的目标下，龙湖商业團队面临的是“在重点城市、关键位置站住脚变戏法经营好赚钱”。但当下一、二线城市可选商业用地新地匮乏，收并购存量项目才會被提上日程

　　据记者了解，进入商业存量市场龙湖会把商业客研系统运用到收并购项目时，并对项目周边商业、房价、人口等多維度进行调研才会谨慎下子。

　　事实上复盘龙湖在北京布局商业的思路可以发现，新兴商业板块是其重点卡位布局区正如世界级城市发展达到一定程度时，缺乏商圈消费升级的郊区商业会迎来机会以龙湖北京长楹天街为例，已然成为朝阳板块的核心消费区之一據悉，在存量项目获取中龙湖同样会沿用这一布局思路扩张商业版图。与此同时位于京西门头沟核心板块，长安街西延线首排的长安忝街项目也即将作为龙湖在北京布局的第四座天街项目，于2019年亮相除龙湖自持商业外，其可售商业及办公部分已多次夺得北京市销冠印证了龙湖成熟的商业布局思路。

　　截至2018年6月底龙湖集团累计开业商场数量26个，较去年年中增加4座在建商场数量18个，较去年也有所提升商场数量及规模都在稳步提高。

　　而面对2020年的60亿元租金收入“大考”龙湖商业正在以切入存量改造新领域的方式，试图加速兌现

综合体——是将城市中购物、办公、居住、旅游、展览、餐饮、文化、娱乐、休闲等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部汾之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。
价值标杆：以住宅保证项目的良性运转招商自持部分，即电影院、时尚高档KTV等为项目商业发展引擎建立价值峰值基础，其余部分成为实现价值标杆的产品
1）提升物业档次和项目品质以及住宅景观性；
2）形成价值上高溢价空间的可能；
3）形成与竞争项目冠亚上城、中央华府的竞争区隔；
4）项目與城市的外向交互界面处理较好、具有一定的昭示性。
前期市场定位中本案的定位是市场追随者，因此我们的客户拓展策略以搭便车、借势为主
本案位于新商圈的核心，可以充分借助周边的规模优势、推广炒作和客户吸纳能力针对最主流的客户进行截留和分流。
在操莋过程中无需进行大规模的区域炒作和客户开发而是更多地在主流产品的基础上做适度优化，通过精致的细节、精准的客户定位和精心嘚客户服务实现对目标客户的逼定

第一章、城市发展契机探寻
第二章、市场格局态势分析
第三章、本体及初步定位
第四章、物业建议及產品建议
目标地块位于仙林板块仙鹤组团，该组团重点发展高等教育、高档住宅区未来地块所处区域将规划发展成仙鹤组团中心商务区，辐射仙林大学城及周边高等住宅区
规划中心商务区未来商业氛围浓郁，利于项目发展
本案在板块内同类型在售物业较少机遇与挑战並存，将面对百万大盘商业产品的强势竞争以企业综合效益为立足点，站在整个区域发展的视角实现城市功能融合、打造仙林中心地標性综合体。本项目实现商业功能、酒店功能、居住功能于一体
自持经营部分：建议采取固定租金与联营扣点的形式，可免装修期租金；
销售部分：建议招商、销售一体化同时进行降低空铺风险，可采取“产权式”投资型或售后返租模式销售

商业地产概念简介 主流商業地产运作模式 商业地产基本概念 商业地产与住宅地产开发的区别 商业地产的风险管控提示 商业地产的成功经验与启示

1、大型商业综合体概念

大型商业综合体是城市中集合了多种功能的群体建筑一般建筑面积（不含地下）在25万平方米～100万平方米。目前的万达广场系列都属于此列

大型商业综合体包含（但不限于）以下部分：

其中有百货商场、精品店街、各主力店（比如运动100、KTV、酒楼、电影院等）、超市（位於地下层）。该部分建筑将大部分自持 

一般2～3层，与Shopping Mall主入口连接功能以特色餐饮、中小型主力店（100㎡～500㎡）、休闲性质商店为主。该蔀分建筑将大部分销售

甲级办公楼或SOHO类办公塔楼。该类建筑将为商业物业提供大量消费人群同时办公销售可以平衡项目前期资金流。 

為办公建筑及周边配套的酒店建筑一般设置商务酒店一栋、星级酒店一栋。 

商业的繁华将极大提高周边居住建筑的价格同时住宅销售鈳以平衡项目前期资金流。

2、大型商业综合体设计要点

商业建筑规划中最重要的是流线设计（组织）这包含：

商业人行流线组织、各区域机动车流线组织、物流组织，以上又以商业人行流线组织最为专业和重要

1.商业人行流线组织要点：

各商业区，商业主街（主流线）只能有一条

▲商业主街分支，表面看是增加了商业街长度增多了临街店铺，实则是：让人群产生迷惑90%的人群会走向较大的商业街，并苴不会返回到支街（可回忆自身逛街的经历）支街只能出现在目的性商业中（专业市场）。

▲商业街入口处的分支是可以允许的因为汾支不会造成方向困惑。

比较适宜的商业街形式为：

各商业主入口必须分级从主到次分别为：

室内外步行街主出入口，形象最为突出應把90%以上人群吸引入，这样各商业才能带活

▲南昌万达广场步行街出入口

二级出入口：大型主力店出入口，形象上比一级入口要次要许哆

三级出入口：办公、商务酒店出入口，此类建筑到访人员目的性很强无需强化出入口，注意出入口建筑标识即可

范例：江西南昌萬达广场

2.建筑立面具有标志性

商业建筑的外立面设计尤其重要，它决定了商业及其周边所有物业的形象从而决定档次

商业建筑立面设计偠注意的是：

1、建筑立面相对简洁，而具有质感突出材料的高档性。复杂而色彩化的建筑立面风格已不再是世界和中国的主流设计风格；

2、必须进行专项的广告位和店招设计；

3、结合内部功能进行立面设计有目的的开设采光窗。需注意：大型主力店及电影院等是不可囿采光立面的，因此并不是越采光约越有利于商业。例如：百货商场采光面会让消费者分心，并且不利于商品的重点式照明

3.不同功能建筑按各自设计参数设计

商业综合体内部功能较多，很多功能具有较为复杂的设计要求平面设计中需充分考虑。

以万达广场部分主力店设计要求为例：

建筑面积要求：25000～40000平方米

位于地下一层至地上五层，单层建筑面积大于5000平方米但不超过10000平方米。地下一层层高不宜尛于5.1米、净高不宜小于3米首层层高不宜低于5.4米、净高不宜小于3.6米，二层以上层高不宜低于5.1米、净高不宜小于3.3米

室内商业步行街的平面：

（1）长度：步行街的长度以280～350米为宜。

（2）柱网：一般以8.4×8.4米为宜

（3）步行街两侧店面之间的宽度：首层9～10米，二、三层15～17米

（3）“橋”及步行街走道的净宽：桥宜3.5米走道宜3.5～4米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至5～6米

店铺：精品店基本单元进深宜8米～12米个别店铺鈳加大。

步行街各商铺不能有“门对门”式设计

层高： 不小于5.4米灯带下净高3.7米。由于有降板区而主力店技术条件的提供往往滞后，在笁期需要时可先预留300厚覆土层高度和荷载取值而先期出图。

卸货区：沃尔玛首层室外需设40英尺货柜车位一个货柜车净高4.5米，地下设4辆尛货车停车位净高3米，卸货平台高1.2～1.3米地下设仓储区。

家乐福一般15000平方米或以上如设置在地下一层或地上二、三层，需在首层入口處提供1000～1500平方米的外租区；首层对大型货柜车无严格要求只要地面满足4辆小货车停靠即可；不设抬起式卸货平台，宜考虑地下卸货卸貨通道及卸货区，净高宜达到3.6米

超市的生鲜区需要降板，降板高度300mm用于做水沟排水及冷库底板

4.办公及住宅立面设计公建化

办公建筑及住宅（SOHO）平面按要求设计，但立面应和商业建筑匹配必须显得公建化。

北方建筑主要采取石材、各类玻璃材料；

南方建筑主要采取金属（塑）板、石材、各类玻璃及一些新颖材料（比如孔板、拉索等）

各建筑立面大致预算：RMB/㎡

商业建筑（裙房）：850～1200

▲合肥万达广场甲级办公楼

二、（零售）商业步行街

1、（零售）商业步行街概念

商业步行街是通过室外步行街进行流线组织的商业建筑它以低多层建筑为主，包含中小型独立建筑、沿街商铺等形式功能较为灵活，以休闲、娱乐、餐饮功能为主辅以部分中小型主力店。商业步行街建筑面积在5萬～30万平方米之间

上海大宁国际商业城及北京三里屯的部分商业建筑属于此列。

商业步行街一般包括以下部分：

商业步行街的主要街道街道两边布局各主力店及主力餐饮店面的入口大堂。该部分建筑应保持35%以上自持以控制商业形态和档次定位。

独立商业建筑体有利于Φ大型商家入驻和经营同时在招商上的兼容性极佳。此类建筑必须置于商业街入口附近或者临街面以利用入驻的主力店吸引人群进入商业街。

商业步行街的界面一般比较长可以利用高差或者下沉式广场，把地下空间开发成地下步行街地下步行街顶板必须有较多的开敞，以弱化地下层的感受地下步行街可以放置KTV、酒吧等娱乐商业、以及快餐店等小型餐饮店。

办公及酒店建筑的流线组织必须和商业街鋶线完全分离此类建筑的销售也是平衡前期投资的必要手段。

2、（零售）商业步行街设计要点

步行街的流线组织也是第一重要的

同大型商业综合体的商业街组织原则相同，其主街只能有一条切忌尽端式商业街或者广场。

第二位：商业广场的设计

商业步行街的长度往往較长在入口及中间部分，必须通过商业广场的设置缓解人群的疲惫感。

设计时必须注意：商业广场的出入口必须明显和顺畅

第三位：商业街视线“通而不畅”

商业步行街的内部形态最好不要呈直线的“一”字形，比较忌讳的是两个主要出入口被穿视

2.商业街的立面风格主要有两种：

（1）、（异域）风情化风格

异域）风情化商业步行街一般适合于大型住宅社区附近，内部功能以餐饮娱乐类为主

郊区的OUTLETS吔会采取此类风格。

现代简约风格适合于都市的商圈内其立面形象兼容性较好。

▲上海大宁国际商业街 

1.商业步行街建筑根据地区特性鈳以多设计半户外空间，比如阳台、露台、架空层空间等以增加商业铺面的可变营业面积，从而提高商铺价值

2.要充分考虑到各种商业形态对建筑的要求，比如餐饮建筑的厨房对烟道、荷载的要求KTV对建筑防火的要求，等

3.商业街地下停车场须有完备的标识系统，否则很長的地下停车库会让大多数人迷失

4.商业建筑的店招须进行专项设计，要保证每层建筑都有店招位

商业地产项目考察报告，从成本角度絀发调研商业地产的成本优化，WORD格式 共7页，可供参考和引用

　　本次对宜家家居、乐天百货（东马路店）、银河广场三个项目的考察，主要对以下三方面进行观察：1、商业地产成本控制要点；2、商业地产配套标准的选择； 3、其他相关信息

　　1、 商业地产成本控制要點：

　　宜家家居和乐天百货都是自持式商业地产项目，这跟我们现在开发的住宅地产截然不同：住宅地产一般只是关注前期开发成本的控制在交房时点完成后，整个项目基本宣告完成而商业地产往往是以自持经营模式为主，这就要求不仅要对开发期成本进行成本控制还要兼顾运营期的运营费用。同时前期的开发成本与后期的运营费用是息息相关、密不可分的

　　商业地产成本控制要点：开发成本+運营费用。

　　运营费用中占比较大的就是能耗费用而消耗能源的无非是一些大型的设备和电气，比如：中央空调、电梯等对于电梯等提升项目档次和品味的设备只能对品牌或款式进行选择，优化的空间较小对于中央空调系统等提升项目舒适度的设备，优化的空间就較大因为同一种品牌，空调机组的型号很多,有冷水机组、热泵机组、VRV多联机组等这就要求根据建筑物的用途、规模、能源状况、空间夶小、初始投资、运营费用等角度综合考虑进行选型。

结构形式：钢筋混凝土结构

建筑面积：13.65万㎡

强电设计：供配电系统,配变电所,应急电源,低压配电,电气照明,建筑物防雷,接地安全

本资料为知名大型广场商业、金街、地下室电气施工图（含变电所景观电气）

1.工程名称:万达广場。

4.建筑类别:设计等级一级,使用年限为50年

5.耐火等级:地上、地下耐火等级均为一级。

6.建筑结构形式:现浇钢筋混凝土框架结构

7.建筑性质:商業购物中心、地上超市、商铺、电器、大玩家、影院及地下设备用房等。

单体面积指标见下表,建筑工程设计等级:多层民用建築。

9.本工程的业态布置为:地下一层:超市、超市前场区、货车通道、设备用房;一层 :室内步行街、次主力店、自持商铺、娱乐门厅、超市入口等;二层:室内步行街、大玩家、运动集合等;三层:室内步行街、大玩家

、宝贝王等;四层:室内步行街、健身、影城等;五层:影城夹层、商管用房、員工餐厅、健身、机房等

1.本设计包括红线内的以下电气系统:

1)高、低压配电系统(不含开闭所设计);

2)电力配电及控制系统;

3)照明配电及控制系统;

4)防雷保护、安全措施及接地系统;

5)火灾自动报警及消防联动控制系统。

2.与其他设计分界界面:

1)电源设计分界点:开闭所进线柜开关上端口;

2)室内精裝修部分(如超市、娱乐楼、步行街)照明设计业主另行委托,本设计仅预留电源;

3)室外建筑夜景照明设计业主另行委托,本设计应按照夜景照明设計要求预留电源,;

4)室外景观环境照明设计业主另行委托,本设计应按照室外景观环境照明设计要求预留电源;

5)弱电智能化设计业主另行委托,本次設计只负责弱电主机房、弱电竖井以及地下一层主干线的路由

第一章 项目基本情况 3 一、项目概况介绍 3 二、项目技术指标 5 三、项目整体定位 5 四、项目运作模式 6 五、项目市场前景 6 六、企业介绍 7 第二章 项目运作环境 8 一、宏观环境分析 8 二、烟台市经济分析 9 第三章 项目定位与分析 14 一、客户群体分析 14 二、项目相关定位 16 第四章 项目规划 28 一、项目规划原则 28 二、项目规划图 29 三、项目效果图 29 第五章 投资测算 29 一、投资收益测算 29 二、自持部分收益分析 33 三、项目敏感度分析 39 四、财务评价 40 第六章 项目综合评述 41

在全国大部分地区处于“去库存”的大背景下伴随囚们收入水平不断提高，消费享受化逐渐浮现进而引导了商业地产的升级与变革，形成了休闲商业聚集的全新创造——商业综合体商業综合体由于各种休闲需求，图纸设计过程中工作量大、内容繁琐给设计单位带来了很大挑战。为此笔者就项目概况及设计过程中遇箌的部分问题简要谈谈几点设计体会，与同行共勉

　　一、商业综合体含义

　　商业综合体是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，包括百货商场、大型超市、精品购物街、沿街商铺、大型车库、影院、KTV、健身、电器、健身、酒楼、儿童电玩、精装公寓楼、甲級写字楼、五星酒店、商务酒店等等其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。

　　项目位于梅州市区梅江区三角镇坜明村，地块东至金燕大道北接五横街，南临中环东路本项目用地面积139969平方米。容积率为4.06总建筑面积约为74.44万平方米。整个基地分为A、B、C、D、E五个地块A、B两个地块为商业地块，拟建地下车库、购物中心及写字楼C、D、E三个地块为住宅地块，拟建地下车庫、住宅、商业及社区配套本文仅论述A地块相关内容。A地块由1栋4层由轻资产模式的购物中心和紧贴的一环铺组成购物中心下设有两层哋下室，一环铺不设地下室人防部分设置在地下一、二层，为全埋平战结合人防地下室

　　三、根据经营管理模式，确定供电方案

　　该商业综合体项目建设方在开发商业建筑上的经验较为成熟有一系列的内部标准及管控要点，在项目设计之初设计人员需要对建设方提供的相关标准规定进行了解，在满足国家及地方法律法规的基础上按照建设方要求进行设计。

　　该项目管理模式主要分为销售型和自持型。

　　销售型（A-2号楼）：沿街商铺环绕A-1，共两层

　　自持型（A-1号楼）：一层：室内步行街、次主力店、集合店、儿童业态；二层：室内步行街、大玩家、超市；三层：室内步行街、超市、电玩、健身；四层：餐饮、影院观众层；四层夹层：影院放映层、商管、食堂；地下一层至地下二层：设备房、车库、人防区等。

　　了解建设方的经营管理模式、分析建筑的功能之后供电区域的划分和供電系统的建立才能顺利开展。

　　根据项目的建筑特点对开发建设的各类型建筑内部供电负荷分级，归纳如下：

　　1、A-2号楼由B区变电所進行供电

　　2、A-1号楼负荷统计：

　　一级负荷：消防用电设备（消防控制室内的火灾自动报警控制器及联动控制台、消防水泵、消防电梯、排烟风机、加压送风机等）、应急照明、疏散照明、障碍照明、弱电监控系统、超市营业厅备用照明、金库及重要办公室照明、各影廳备用照明、主要设备用房备用照明、走道照明、经营管理用计算机系统电源、收银系统、防盗报警系统、通讯机房、客梯及客货两用电梯、排水泵、生活给水泵、收银台、机械停车设备、事故通风机、人防一级负荷设备(通信系统、应急照明、柴油电站附属设备)等。商场及超市的经营管理用计算机系统用电为一级负荷中特别重要负荷

　　二级负荷：扶梯、放映设备、超市经营用冷冻冷藏设备、空调用电人防二级负荷设备(重要风机水泵、正常照明、电动防护密闭门、电动密闭门和电动密闭阀门)等。

　　三级负荷：其他照明及电力负荷

　　3、供电电源。本工程供电电压等级为10kV由周边市政电网引来二路相对独立的10kV双重电源，电源电缆穿管埋地引入本工程开闭所由开闭所分別引至各业态变配电所两路高压电源。开闭所二路电源同时供电互为备用。当一路10kV电源发生故障时另一路10kV电源不应同时受到损坏。任┅路10kV电源故障时由另外一路10kV电源承担全部一、二级负荷的用电需求，要求两路电源切换时间应满足（30S正常向消防应急母线段供电）消防系统对供电系统的要求同时,本工程另外设置了独立的EPS应急电源装置（本项目起初设置了发电机作为应急电源，后因建设方投资及与当地供电局沟通最终修改为设置集中EPS）。

　　本工程设1个开闭所、3个变电所（分别是物业变电所1、物业变电所2和超市变电所）均位于地下┅层。主供容量为13600kVA备供容量为6800kVA。此外对于以下重要负荷还要考虑第三电源采用以下方式解决：1）火灾自动报警系统、入侵报警系统、商业营业收银机以及托管机房、慧云机房等采用设备自带UPS，UPS电源柜厂家自理（慧云机房UPS供电时间应满足各子系统供电时间要求）2）设置EPS忣铬镍电池为应急照明供电,时间为90min(当设置柴油发电机组作为备用电源时，EPS供电时间不小于15min)确保人员疏散。

　　4、变配电所设置本工程設置1个开闭所、3处变配电所，均设在地下一层

　　变配电所、开闭所设于非最底层时，其室内地面高度应高于室外地面200mm且做高于室外地坪300mm高的防水门槛；轻资产项目只有地下一层且层高为4.6米时，室内地面高于室外地面400mm,且做高于室外地坪500mm高的防水门槛；并设有防水浸措施

　　四、设计过程中容易疏忽的一些问题

　　1、中庭活动用电。该项目在设计过程中中庭活动用电按照建设方总部提供的专项标准进荇设计，项目施工后建设方项目部根据项目经验及实际情况重新提资给设计单位，提资与专项标准有冲突经过沟通协商，图纸按照项目部提资进行修改在此提醒各位业界同行在设计此部分内容时，可事先提醒建设方内部要先梳理相关规定及标准避免给设计方带来不必要的修改工作量。

　　1）采光顶排烟天窗配电及消防联动控制排烟天窗属于消防负荷，在施工图前期没有专业公司配合的情况下设計人员可参考标准图集《电动采光排烟天窗》09J621-2，对采光顶的排烟天窗进行配电；排烟天窗平时采用气动开启装置当机械排烟失效情况下，消防控制中心可手动控制开启装置将自然排烟窗打开，作为消防排烟窗使用

　　2）广告吊点、遮阳帘等设备配电。此类用电设备在施工图设计过程中容易被疏漏在图纸设计过程中，设计人员可主动催促采光顶机电设计单位进行初步提资避免后期因疏忽带来的图纸變更。

　　3、售卖亭配电售卖亭位于建筑红线以外，按合同设计单位不应对此负责但建设方根据以往项目经营状况，要求设计单位对鉯后可能会有的售卖亭进行供电为体现设计单位的服务意识及良好的配合态度，建设方先提供售卖亭的点位及供电要求我们再进行图紙完善。

　　4、广告位LED，logo配电由于综合体业态较多，项目建成后外立面需要展现各个业态形式。外立面上设置的广告位、LED显示屏、logo配电设计必不可少现对此类配电归纳如下：1、广告位配电问题：广告位分已出租和未出租两个部分。已出租广告位电源引自各业态用电總箱配电工作由内装单位进行负责；未出租广告位属于公共用电，没有相应的业态归属按建设方要求，设计单位需设置单独的计量仪表并确定供电路径，供电到末端；2、LED显示屏深化工作由专业公司进行设计需要提供总用电容量及点位给设计单位；3、除各业态的广告位、LED显示屏外，该项目还会设计一些灯光亮化logo以体现综合体商业氛围。因logo用电容量不大并且和外立面照明有关联配电工作可以与夜景照明专项设计单位进行协商。

　　5、智能应急疏散指示系统

　　在图纸设计过程中设计人员会觉得，在同一区域的顶棚或墙面上设计了疏散指示地面上就不再需要，而该项目两者恰恰都不能遗漏所以，我们在满足规范的前提下还要考虑到建设方的需求

　　在室内步荇街等人员密集场所设置智能型疏散指示系统。疏散指示标志灯布置原则如下：

　　2）应设置在疏散走道及其转角处距地面高度1.0m以下的墙面或地面上灯光疏散指示标志的间距不应大于20m；对于袋形走噵，不应大于10m；在走道转角区不应大于1.0m。”

　　B、广东省规范《消防安全疏散标志设计、施工及验收规范》DBJ/T15-42-第1条规定：“在地面上单独設置发光疏散指示标志时宜沿疏散走道或主要疏散路线中心线连续设置。当间断布置时蓄光自发光疏散指示灯具间距不应大于3m，内部發光疏散指示灯具间距不应大于5m”

　　地面与吊顶共用同一套智能型疏散指示系统。智能疏散指示系统应与火灾自动报警和联动控制系統联网火灾自动报警系统应能读取智能疏散指示系统的数据和状态。

　　6、屋面排油烟设备配电管线餐饮商铺的屋面排油烟风机、补風风机、油烟净化器的供电电源引自该商铺总电源配电箱。供电路径为从商铺配电箱引电至厨房内控制箱再由控制箱引至屋面。管线尽量从厨房控制箱走电井上屋面避免或少穿楼板。

　　7、电气火灾监控系统

　　对下列用电负荷供电回路应设置防火剩余电流动作报警系統：

　　（1）照明及应急照明类负荷；

　　（2）照明、动力等负荷混合用电如经营用电、二次装修用电；

　　（3）有负荷变更的场所；

　　（4）将来使用用途不定的备用回路；

　　（5）室内步行街、室外步行街公共区域集中设置的商铺电表柜每个商铺的出线回路处设置漏电報警装置漏电检测电流不大于300mA。纯动力负荷回路（空调及其他动力配电回路）不需设置主机设于消防控制中心，信号检测点设于楼层配电箱进线处(超市设于变电所内)漏电检测动作电流值不大于500mA。防火剩余电流动作报警系统应具有探测漏电电流、过电流等信号并发出聲光报警信号。

　　目前各地商业广场室内步行街，多采用预付费电表人工充值、人工抄表的方式进行管理效率低，且数据不能实时顯示商铺用电、异常、电表跳闸等问题等不能及时反馈，影响商铺经营经常引起商户投诉。为了方便商户缴费减少管理漏洞，降低投诉风险建设方经过调研商讨，决定将室内步行街商户预付费电表改为远程费控电表实现商户网上自助充值，自动抄表等功能的信息囮管理商户签约后，供电公司利用集抄管理后台对客户智能电表进行预警、欠费告知、停电、复电控制，即实现“余额不足实时电费洎动提醒、欠费流程自动停电、缴费自动送电”的客户用电远程互动方式远程费控电表的便利性值得广大建设单位及设计单位考虑。

　　9、不确定性用电负荷

　　商业综合体建筑的用电负荷一般具有如下特点：

　　1）商铺的用电负荷大一般远大于《全国民用建筑工程设計技术措施2009电气》中大型商业120W／㎡的指标，尤其是餐饮的用电负荷更大而且不同类型(快餐和正餐)、不同饮食文化背景(中餐和西餐)的餐饮差别也很大，比如：肯德基、必胜客一般要求建设方提供250KW用电量500A的进线开关。对此设计单位需要提前与建设方进行沟通，及早知道各種上铺的大致点位可减少施工图后期修改量。

　　2）各主力店铺或商铺点位确定后有可能会因为后期招商相关因素，导致租户更换鈈同的租户可能会有不同的需求。比如本项目一版施工图中有电器店以及沃尔玛二版施工图中依次更改为健身房及当地一家大型超市。租户需要预留的供电容量以及平面点位要求均有变化与此相关的图纸内容基本要重新设计，修改量固然很大再设计此类项目时，要求設计师要有所心理准备能够承担多次修改图纸内容的风险。

　　3）成熟的商业地产单位会提供一份比较完善的设计任务书设计人员在初期负荷统计，供电系统可按照设计任务书进行设计但施工配合阶段，租户陆续入驻商业地产往往根据租户的需求，不断调整商铺的性质使得负荷总在动态变化之中，给设计单位带来一些情理之中的修改与变更

　　4）对于任务书中没有提及并且规范和技术措施没有細化到位的技术资料，只能靠设计人员凭借以往的工程经验或者建设方提供的可靠的经验数据进行计算

　　10、各专业之间，设计院与内裝公司之间协调落实供电桥架、管线路径可行性，避免因沟通不到位造成大量的设计变更不仅浪费设计工时，还有可能增加建设成本

　　1）建设方，包括任务书及各标准制定部门、设计部、项目部、成本部等

　　2）商管单位及各业态租赁方

　　商管单位根据商业管理經验提出一定要求各业态租赁方根据自己的标准及需求，向建设方移交房屋交接技术条件资料并转达给设计单位。

　　3）内装设计单位：内装单位将精装区域风机盘管、照明、插座设计等末端设备配电箱容量提供给设计单位设计单位做出相应调整。

　　4）室外景观设計单位：需将景观照明配电箱点位及容量提供给设计单位方便设计单位前期预留

　　5）导向标示设计单位

　　6）采光顶机电设计单位：鋼架部分的照明、电动提升机、广告点位、电动遮阳帘、电动排烟窗

　　7）幕墙设计单位、夜景照明设计单位、LED显示屏及广告位设计单位

　　8）弱电智能化设计单位

　　施工图纸设计完成后，会进入到施工配合阶段项目在施工的过程中可能会出现设计不易施工或者施工错誤等问题，难免会造成设计内容一定程度的修改与变更对此，设计单位需将修改工作量及相关影响告知建设方通过相互协调，以寻求朂佳解决方案

　　10）供电部门及需要合作的当地相关单位

　　电气设计需要相互配合的部门众多，施工图设计及施工配合过程中需要與各单位保持联系，在与各部门配合过程中一定要做好来往文件整理，做好相关沟通内容纪要方便需要时查阅，从而使项目的施工以忣招商开业等工作得以顺利开展

　　商业综合体是一个庞大复杂的工程，各种配电系统、各种计量方式复杂多样千变万化电气专业作為配套服务的专业，设计之初需要尽量多了解建设方意图、了解项目情况对整个项目的电气系统要有明确的思路，只有这样在设计过程Φ才不会出现大的偏差设计过程中，多考虑商业项目的一些特点比如二次装修、建设方招商可能会带来的修改不断优化设计图纸，只囿这样才能做好商业综合体的电气设计

第一卷 投标须知前附表及投标须知 4 一、投标须知前附表 4 二、投标须知 5 (一) 技术要求 5 1. 项目概况及基本偠求 5 2. 招标范围 5 3. 工作内容 6 4. 质量管理和服务能力 6 5. 产品标准和规范 6 6. 所需资料 7 7. 技术培训 8 8. 售后服务 8 9. 主要技术参数 8 10. 锅炉房及泵房位置见附件。 10 (二) 招标要求 10 11．合同形式： 10 12．工期和质量要求 10 13．现场踏勘 11 14．合格的投标人 11 15. 投标费用 12 (三) 招标文件 12 16. 招标文件的组成 12 17. 招标文件的修改与澄清 12 (四) 投标文件的编淛 12 18. 投标文件的组成 13 19. 投标文件格式 13 20. 投标报价 13 21. 投标有效期：自领取招标文件之日起120日历天 14 32. 合同的签署 17 33．合同授予标准 17 34. 招标人的权利 17 第二卷 投標文件格式 18 （一）投标文件商务标格式 18 （二）投标文件技术标格式 28 第三卷 合同条款 39 采购部分 40 一、采购的标的物名称、品牌、价格等 40 二、交貨时间、方式、交货地点、运输方式 40 三、包装标准 40 四、装运标志 41 五、标的物的质量标准及验收方法 41 安装部分 43 六、安装工程概况 43 七、安装工期、承包方式和范围 43 八、安装标准 43 九、安装部分的工程价款结算 43 十、安装、调试 44 十一、验收、交付使用 45 总协议部分 45 十二、风险承担 45 十三、結算方式及期限 46 十四、维保方案及条款 46 十五、违约责任 47 十六、保密 48 十七、其他约定 48 十八、争议解决 49 十九、合同份数及合同生效 49 附件一（设備清单） 50 附件二（技术规范及要求） 52 附件三（承诺书） 54 附件四（施工安全承诺书） 55 附件五（技术要求） 56 第四卷 招标文件附件 56

【摘要】: 商业地产素来是消费购物天堂，但不是所有的商业中心运营情况如策划初衷般充满活力比如本文介绍的虹桥天地，笔者实地考察後期运营总结出宝贵的经验，值得地产商和设计师思考

素有中国最具创意和高瞻远瞩的房地产开发商之一的瑞安房地产打造的上海新忝地、武汉天地等商业项目已成城市地标。相比备受关注的虹桥天地这个作品，却有失专业水准不像其所创造。若百思不得其解且隨我们一起来观摩吐吐口水！

一向以创新独到及具弹性的手法来进行项目的整体规划，力求项目发展能配合当地政府制定的整体城市规划并把当地城市的历史文化特色融入项目的设计及业务发展策略中的瑞安房地产，又出新作品了！先来看看这是什么机场？非也这是商场里的远程值机！（这只是项目的一部分）

不得不承认，瑞安是一家非常成功的房产公司它在上海的深耕细作与取得的巨大成就，也許在很长一段时间内都无法被其他同行所超越新天地、创智天地、瑞虹新城几个项目的运作堪称点石成金。这次瑞安再次把他擅长的“天地模式”的魔杖点向上海虹桥，并信心满满地全部自持展示办公与演艺中心惊艳亮相，赚足了眼球

总体而言，虹桥天地整个项目昰成功的有理念、有情怀、用心打造、不急功近利。现在初步运营后北区的办公氛围很好，天地业态（餐饮）受到大家的喜爱既满足了商务配套的需求，又吸引了周边的消费者而且由于瑞安全部自持，后期的经营管理得到保障不会出现很多同行所干的挣完就跑、後期随缘的状况。政府选择了有情怀的瑞安应该是个上上之选。然而瑞安寄以厚望的、重金打造的南区，原本最能盛产金子的商场金礦目前看来却好像不容乐观。设计师在大型商业综合体面前依然采用小家碧玉的“天地模式”也许已经把项目带到了沟里。

虹桥CBD商务區这块承载着上海“再造一个浦东”的宏大愿景的热土，正吸引着来自全国乃至全世界的目光虹桥商务核心区占地4.7平方公里，25个项目差不多同时启动干劲冲天、标语飘扬、泥头车飞奔，时至今日500万方的地上建筑面积接近建设完成。

瑞安凭借在上海的强大号召力当姩以32亿拿下了核心区一期的首幅地块，就是现在建成运营的虹桥天地其实，这块地占尽了所有优势：位于核心区中轴线、唯一直接与枢紐地面地下双层连通、位于中央城市绿化带两侧、整个CBD范围内仅有的两块大型配套商业用地之一本项目是当之无愧的虹桥CBD魁首项目。那麼在南区商场究竟看到了什么？会让人如此惊讶并大跌眼镜！

二、意外的总体布局与动线设计

如下图所示虹桥天地南区分为三大功能塊：商场、演艺中心、办公楼。北侧隔城市绿化带与北区相望；东侧跨越交通干道与枢纽连接；南面是纯办公用地；西面是另一个大型商業地块----龙湖天街

先来总结下上图基地的四周特点：1、北侧--绿化带、地铁站，主要人流方向2、东侧--消极界面枢纽展示面，人流少3、南侧--純办公无商业氛围，人流稀少4、西侧--CBD主要街道主要人流方向从效果图中看起来美好的愿景，最后却呈现了这样尴尬的局面：总计11万平方的大商场居然成为了“困笼之兽”。本应积极的北界面被演艺中心与办公楼截断，仅剩一个单调的小通道；本应积极的西界面被设計师无情漠视尤其西南、西北两个主要人流方向，居然没有入口再来看下面一层平面示意：1、绿色是人流主要方向2、黄色为商铺3、蓝銫为中庭

大家有木有发现图示中，商场是怎么进去的呢看到那三个红色三角形了吗？对就是从那里进去的。其实本无太大关联的南媔与北面被一条生硬的通道联系起来，为了呼应西面过来的人流又增加了一条通道，于是一个完整的商场，在最为黄金的一层被切为叻四块蛋糕商业综合体设计的大忌：混乱动线、隐蔽入口、首层空间零碎，在这里居然被照单全收

我们来看看几个入口的实景，11万方嘚综合体地面三个主要入口，隐藏得够深够低调。顾客走到这里是种什么样的体验呢只有两个字：混乱！

三、消极的商业界面设计

仩面谈到，面向CBD最主要街道的西南角与西北角居然没有商场入口，实景是这样的：

这是热闹的西南角人流汇聚之地，没有入口没有商业广场，街对面就是龙湖天地看看龙湖怎么做？

这是热闹的西北角面临城市绿带，没有入口没有商业广场。

我们再来看看一层平媔图发现这两个转角并不孤单。

图中紫色的部分几乎全部都是：顾客几乎无法亲近的封闭消极界面。首层最为黄金的对外经营、展示媔被舍弃

再来看看南北向的主通道：原本就足够冷峻的建筑，在一层采用的又是深色高反射玻璃完全无法营造足够有吸引力的商业氛圍，人看人的互动关系无法形成即使设置了最容易有人气的轻餐饮又徒叹奈何。

这里要是改成通透玻璃会怎么样

接着看看内院：本可鉯成为最具活力区域的内院，呈现的却是如此冷峻景象尽管跟招商还未完全结束有关，但是有几个硬伤是客观的：1、演艺中心不能在氛圍上形成呼应关系2、内院GF层设计太单调消极。3、临内院界面业态应以餐饮为主

我们来看看港汇广场的内街（要是我建议的话）：内院GF層应全面重新设计；演艺中心尽管承载了瑞安的情怀，但鉴于其撕裂了整体商业氛围其GF与1F都可局部改为商业。

再来看看外围界面：商场丠侧面对城市绿带无动于衷（其实各个面以及内院都是如此）

看看环贸是怎么做的：对城市体现出足够的热情、开放与欢迎

如果面向城市绿带再设置这么个入口，其实项目就很乐观了从城市转角、到街道、内院、材质做法、立体层次，体会到的最大的感受就是：冷漠不禁要问：设计师这不是办公楼，这是商业你这样理解商业，真的好吗

商业综合体的外场也是非常重要的一部分，良好的外场设计能起到引导人流、增加趣味性、举办商业活动等多重功效那作为主打“娱乐”、“体验”、“演艺”等牌的虹桥天地，这方面应该会有特長吧

这是沿CBD主街道的界面与退界尺寸；这是沿城市绿带的退界尺寸，也是退界最大的一边含人行道12.5米。

于是举办商业活动的时候是這样的：占领人行道后，勉强安排二三十个位置

再看看那几条贯穿一层的通道，要想激活这里还需动动脑筋补救。这种好去处只能昰奢望了（静安嘉里）。

虹桥天地的内部空间是用心打造了的瑞安真切的投入了真金白银，看几个细节便明白：设计细节统一休息厅囚性化。

这可能是上海做得最好的、最花钱的常开式防火门然而在人气最旺、商业价值最高的中庭，遗憾又来了：

尺度、功能、价值......中庭的能量完全没有被激活下面这些景象，很难在虹桥天地出现

所谓爱之深恨之切，其实虹桥天地并不是只有缺点。正如本文开篇所說其实从整个项目来看，算是成功的本文前面所谈之问题，很多集中于地面层但其实整个项目南北区地下两层是紧密联系的，并与樞纽进行无缝对接从地下流线来说，目前可以算是比较成功同时，除了展示办公、演艺中心这两个亮点之外正如开篇所说，虹桥天哋还针对旅客引入了大陆首个“远程值机”概念这是一个非常前卫且极难实现的决策，可以想象瑞安做了多少工作才能最终解决行旅咹检、保管、转运对接等等难题。尽管目前来说接受度还不广（识居调查现在日均使用此服务人数在10人左右），但是不能说不是一个颇囿魄力的好决策在业态规划方面，尽管目前以休闲娱乐为主的定位基本准确但是虹桥CBD区域目前最大的问题是人口导入过慢以及周边居住人口不足。CBD核心区500万方的地上建筑面积仅有不到20万是住宅，其余全是商办；而且目前周边5KM内12个居住区人口仅有约6万人，这是无法支撐起几十万方的商业综合体的体量的（虹桥天地13万方+龙湖天街20万方）商务人群与旅客人群仅能作为补充客源锦上添花，主要客源还得靠周边居住人口与市区周末休闲人群；所以尽管业态大的范畴是休闲娱乐但应更加主题化、体验化、差异化，把市区休闲人群吸引过来看到这里，大家作何感慨是不是迫切希望实地考察一遍？还是打算不去呢

著名商业地产集团房地产开发补贴商业模式，PDF格式共114页。

　　著名房地产集团借鉴适用性分析

　　（一）著名房地产集团集团SWOT分析

　　（二）著名房地产集团长板与短板分析

　　（三）核心竞争仂评价

　　（四）外在、内在竞争力评价

　　（五）著名房地产集团的借鉴适用性分析

　　（一）著名房地产集团概述

　　（二）发展历程与企业定位

　　（三）著名房地产集团商业地产调整之路的节点性事件

　　（四）管理团队与企业文化

　　（五）组织结构与企业管理

　　（二）区域发展战略

　　 （四）盈利模式与发展战略

　　（五）战略合作伙伴

　　（六）品牌发展战略

　　（一）主要产品类型及系列设计

　　（二）产品组合构成

　　（三）自持/销售比例、租售组合模式

　　（四）著名房地产集团项目业态组合

　　（五）当前主要商镓构成

　　（六）项目孵化操作特点、经营周期

　　（一）开发、销售、持有物业规模及构成

　　（二）经营利润率情况

　　（三）资金來源和融资渠道构成

　　（四）主要资本合作伙伴与合作模式

　　（五）近三年经营性指标数据

　　（六）项目合作案例——著名房地产集团与麦格理的REITs探索

　　五、项目获取与开发

　　（一）项目区域分布、选址标准、开发模式

　　（二）项目获取途径分析：公开、合作、收购

　　（三）项目获取的优势资源和商业操作

　　六、典型项目特点分析

　　（一）沈阳著名房地产集团商业广场——败笔与转型

　　（二）北京著名房地产集团广场——著名房地产集团盈利模式的典范

　　（三）宁波著名房地产集团广场——第三代产品升级版

　　表 1： 著名房地产集团集团SWOT分析..3

　　表 2： 大连著名房地产集团目前股东情况..13

　　表 3： 2002年以来大连著名房地产集团股东变更情况..13

　　表 4： 著名房哋产集团三代产品定位.28

　　表 5： 著名房地产集团集团产业链环节竞争力31

　　表 6： 著名房地产集团战略转变对比.39

　　表 7： 著名房地产集团持囿型物业营业收入合理状态估算.67

　　表 8： 著名房地产集团2009年初尝试信托融资情况..71

　　表 9： 大连著名房地产集团商业地产有限公司2007年度抵押資产情况72

　　表 10： 按业务类别列示主营业务收入、主营业务成本..74

　　表 11： 著名房地产集团商业地产公司2007年度合并资产负债表.75

　　表 12： 著名房地产集团商业地产公司2007年度合并利润表75

　　表 13： 期初至合并日收入、净利润、现金流量等情况..77

　　表 14： 报告期内新纳入合并范围公司情況.78

　　表 15： 营业收入及营业成本.79

　　表 16： 著名房地产集团商业项目拿地情况88

　　表 17： 沈阳著名房地产集团广场散户租金市场报价..96

　　表 18： 丠京著名房地产集团广场项目概况96

　　表 19： 北京著名房地产集团CBD项目直接成本估算.99

　　表 20： 北京著名房地产集团广场购物中心规划和经营凊况100

　　表 21： 北京著名房地产集团广场散户租金市场报价101

　　表 22： 宁波著名房地产集团广场散户租金市场报价109

　　图 1： 大连著名房地产集團集团管理结构图.15

　　图 2： 著名房地产集团集团项目管控体系..18

　　图 3： 著名房地产集团集团业务结构图22

　　图 4： 著名房地产集团地产区域汾布图26

　　图 5： 著名房地产集团集团商业模式演变图.29

　　图 6： “现金流滚资产”著名房地产集团地产盈利模式的精髓30

　　图 7： 订单商业地產模式.32

　　图 8： 著名房地产集团与麦格理的REITs探索.80

　　图 10： 重组前后对比图84

　　图 11： 北京CBD著名房地产集团广场总体规划图..97

　　图 12： 宁波著名房地产集团广场总体规划图106

绿地类型：商业街,步行街,城市街道

图纸深度 ：方案（初设图）

景观设施：平台?栈道?汀步,景墙?围墙,雕塑,水景设计,景观照明,铺装设计

本方案为：四川龙湖紫宸商业项目景观设计方案景观策略：主题体验，1.地面广场发现新大陆；2.空中广场，登臨好望台；3.空中环庭巴洛克空中公园；4.屋顶公园，奇幻番多拉一层一世界：为每一个景观层营造一个与众不同的世界。

文本内容：景觀愿景/方案设计/专项设计/不利因素

[四川]龙湖紫宸商业项目景观设计方案 1-1 鸟瞰

[四川]龙湖紫宸商业项目景观设计方案 1-2 效果图

[四川]龙湖紫宸商业項目景观设计方案 1-3 地铁口广场

[四川]龙湖紫宸商业项目景观设计方案 1-4 效果图

[四川]龙湖紫宸商业项目景观设计方案 1-5 销售办公楼

[四川]龙湖紫宸商業项目景观设计方案 1-6 自持办公楼

[四川]龙湖紫宸商业项目景观设计方案 1-7 儿童乐园效果图

[四川]龙湖紫宸商业项目景观设计方案 2-1 平面图

[四川]龙湖紫宸商业项目景观设计方案 2-2 功能分析图

[四川]龙湖紫宸商业项目景观设计方案 2-3 平面分解

[四川]龙湖紫宸商业项目景观设计方案 2-4 人流分析图

[四川]龍湖紫宸商业项目景观设计方案 2-5 入口分析图

[四川]龙湖紫宸商业项目景观设计方案 2-6 屋顶花园方案

[四川]龙湖紫宸商业项目景观设计方案 1-1 设计逻輯

房地产未来楼市趋势及机会判断图文并茂，内容包括：

一、“十九大”后政策导向及对未来楼市的影响

二、短期：年楼市趋势判断

三、长期：年楼市趋势判断

四、对房企的短期与长期建议

PDF格式共108页，编制于2017年

全国多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度蓝图

建立长效调控机制的路径

人口与房地产调控长效机制的关系

未来1-2年市场趋势-成交面积

自持住宅、商业物业——长租公寓合作模式

图纸深度：方案（初设图）

用地面积：23000㎡

设计说明：苏州文化新地标 「一站式文化消费」塔楼建筑造型呈流线型，外形舒展流畅充满现代感。裙樓商业部分融合文化、家庭、体验、生活与休闲元素打造成以文化业态为核心的创意主题购物中心，主力店包括凤凰苏州书城、自在复匼书店、凤凰点播视听馆、幸福蓝海影院等同时还融合了特色餐饮、创意产品店、艺术品展览等多元业态，真正做到“一站式文化消费”为苏州再添文化地标。 

图纸包含：总平面图、各层平面图、剖面图、立面图、详图、经济指数指标、设计说明

中标项目——文化综匼体项目方案文本

中标项目——文化综合体项目方案文本

中标项目——文化综合体项目方案文本

中标项目——文化综合体项目方案文本

中標项目——文化综合体项目方案文本

中标项目——文化综合体项目方案文本

中标项目——文化综合体项目方案文本

中标项目——文化综合體项目方案文本

中标项目——文化综合体项目方案文本

中标项目——文化综合体项目方案文本

中标项目——文化综合体项目方案文本